(с) ukravtodor.gov.ua

Інфраструктурні проекти цього року рятують від провалу всю будівельну галузь

Будівництво є індикатором стану економіки. Але різні його сегменти цього року показували абсолютно різну динаміку. У січні-жовтні 2020-го вельми пристойне зростання показало будівництво інженерних споруд. За 10 місяців сегмент зріс на 10,6% в порівнянні з відповідним періодом минулого року – до 82 млрд грн. Обсяги будівництва нежитлових будівель залишилися приблизно на рівні січня-жовтня минулого року. Цей сегмент знизився лише на 0,6% – до 36,4 млрд грн. Зате справжній обвал стався в житловому будівництві.

Загалом за січень-жовтень поточного року, за даними Держстату, обсяг виконаних будівельних робіт збільшився на 1,9% в порівнянні з аналогічним періодом 2019 го – до 140,9 млрд грн. Як і за рахунок чого в 2020 році розвивалося нежитлове будівництво в Україні, розбирався GMK Center.

Дані подані наростаючим підсумком до відповідного періоду попереднього року

Джерело даних: Держстат

Інфраструктурний сектор

Інфраструктурне будівництво не зупинялося під час весняного локдауну та дуже бадьорими темпами продовжилося після його скасування. Цей факт і врятував будівельну галузь від повного провалу.

Напевно, найбільша заслуга в такому результаті належить програмі «Велике будівництво», виконання плану якої на середину листопада оцінюється на рівні 87%.

Серед ключових будівництв можна відзначити: будівництво та ремонт автодоріг, Запорізький міст і Подільсько-Воскресенський мостовий перехід у Києві, зведення терміналу в аеропорту «Запоріжжя», будівництво злітної смуги в аеропорту «Одеса» та ін.

Інвестиції в будівництво інфраструктури за 10 місяців 2020 року

НапрямОбсяг, млрд грн
Автодороги38.5
Трубопроводи, комунікації та линії електропередачі15.7
Споруди видобувних підприємств11.3
Споруди електрогалузі5.2
Інші інженерні споруди4.6
Споруди підприємств металургії2.6
Залізниця1.4
Мости, естакади, тунелі та метро1.4
Порти та інші водні споруди0.8
Злітно-посадкові смуги0.3
Споруди хімпрому0.3

Джерело даних: Держстат

Комерційний сегмент

За словами Андрія Озейчука, директора компанії Rauta, у 2020 році обсяг ринку комерційної нерухомості в квадратних метрах залишається на рівні минулого року. У поточному році хороше зростання демонструють сегменти торгової, офісної та складської нерухомості, а сегмент будівель для сільського господарства та промисловості сповільнив темпи зростання.

«На ринку індустріальної та складської нерухомості все порівняно добре. Будівництва не припинялися навіть в умовах весняного карантину. Мені здається, що активність на цьому ринку навіть збільшилася. Ми зараз заходимо в нові проекти, беремо участь у нових тендерах. Можливо, це пов’язано з переспрямуванням коштів на розвиток всередині країни. Зараз багато інвесторів, які хочуть вкладати вільні кошти в склади, логістичні комплекси та будівництво переробних заводів», – додає Богдан Третяк, керуючий партнер компанії «АртБудСервіс».

Ситуація зі стабільністю будівництва об’єктів комерційної нерухомості істотно відрізняється через різні джерела фінансування.

«Переважна більшість проектів в Україні на цьому ринку будується на власні кошти інвесторів і не залежить від зовнішнього фінансування. Тому банкрутств на ринку не очікується. Отримати стороннє фінансування доволі складно і вдається в дуже рідкісних випадках через ризики економіко-політичної ситуації. Однак за останній рік було кілька успішних кейсів у залученні кредитів від міжнародних банків або інших організацій», – каже Ярослав Горбушко, директор департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine.

Що стосується кредитування від українських банків, то ставки за кредитами в Україні занадто високі. Це призводить до подорожчання проекту й робить неможливим обслуговування кредитів.

Загалом, за словами Ярослава Горбушка, середньо- і довгострокові очікування на ринку комерційної нерухомості бізнесу залишилися позитивними, що свідчить про готовність індустрії задовольнити потенційно зростаючий попит після стабілізації ситуації в країні та світі.

Офісна нерухомість

Цей ринок пережив період локдауну з найменшими втратами й на сьогодні залишається найбільш стабільним сегментом для інвестування. Через кризу реалізація частини запланованих офісних проектів з мінімальною готовністю буде відкладена. Бізнес-центри, які перебувають в активній фазі будівництва, найімовірніше, будуть реалізовані. При цьому, як відзначають в CBRE Ukraine, на відміну від інших секторів, будівництво офісів у третьому кварталі 2020 року не зупинялося.

За словами Олександра Носаченка, керуючого директора Colliers International (Україна), наприкінці 2019 року девелопери заявляли вихід значного обсягу нової пропозиції на 2020 рік – близько 230 тис. кв. м. За фактом, до кінця поточного року реальний показник нової пропозиції сягне 105 тис. кв. м (як і в 2019 році), а терміни введення в експлуатацію решти перспективної пропозиції будуть перенесені на 2021-2022 рр. У результаті лише 49% від загального заявленого на 2020-й обсягу офісних площ буде введено в експлуатацію протягом року.

Торговельна нерухомість

Сегмент торгово-розважальних центрів найбільше постраждав від весняного карантину через повне закриття. Після скасування локдауну показники ринку багато в чому відновилися, але нові карантинні заходи можуть сильно вдарити по доходах галузі. Особливо з урахуванням того, що під новорічні свята ритейлерам навряд чи вдасться в рази наростити виручку.

При цьому вся українська торгівля почувається цілком нормально. У січні-жовтні оборот роздрібної торгівлі також збільшився на 7,6%. Як відзначають в CBRE Ukraine, незважаючи на поступове відновлення ринку, ритейлери відкладають плани на розширення, оскільки ситуація з пандемією залишається невизначеною.

Будівництво великих ТРЦ у проектах у високій стадії готовності не зупиняється. Майже всі об’єкти фінансуються локальними інвесторами не за рахунок кредитів.

«Великих угод з купівлі готових торговельних об’єктів зараз, найімовірніше, не буде, враховуючи, що потенційний покупець, оцінюючи всі ризики, розраховує на певний дисконт, а потенційний продавець, вважаючи, що криза короткочасна, ситуація стабілізується й об’єкт повернеться до докризових показників, не готовий знижувати ціну», – додає Олександр Носаченко.

Складська нерухомість

Сегмент складської і логістичної нерухомості залишиться найбільш стійким у під час нинішньої кризи. Саме складська нерухомість має доволі широкі перспективи розвитку у зв’язку зі змінами звичок споживачів. Е-commerce і до карантину виступав драйвером попиту на склади, але локдаун істотно посилив ці тенденції.

«Наслідки пандемії та пов’язані з нею карантинні заходи збільшать частку e-сommerce у загальній структурі торговельної нерухомості. Як і протягом останніх десяти років, e-сommerce знову стане каталізатором попиту та зумовить зрушення та зміни на ринку складської нерухомості протягом наступного економічного циклу», – зазначає Наталія Сокирко, керівник департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine.

Утім, поточна стимулююча ситуація поки що не вилилася в значне зростання ринку.

«В Україні ринок уже кілька років чекає на зростання орендних ставок. Але, незважаючи на прагнення до нульової вакантності в сегменті, орендні ставки не піднімаються. З огляду на порівняння ставки оренди в найкращих активах в $5/кв. м і собівартості будівництва в $500/кв. м, девелопмент нових проектів досі видається непривабливим. Так, склади будують, але лише для власних потреб або під певного орендаря, а отже, ринок не підживлюється новими площами. Складська нерухомість – перспективний сегмент. Але питання, коли трапиться зростання, – залишається відкритим», – наголошує Олександр Носаченко.

Ставка на скидання?

Кризова невизначеність у першому півріччі 2020 року призвела до падіння інвестицій у сегменті комерційної нерухомості на 95% – до $9 млн. Однак з пом’якшенням карантину інвестиційна активність почала відновлюватися в третьому кварталі. Цей показник становив $80,2 млн.

Як зазначає Андрій Озейчук, зараз триває переважно будівництво об’єктів, розпочатих до карантину, а нові великі проекти інвестори не починають, вважаючи за краще перечекати кризу. Кількість запитів на будівництво нових об’єктів зменшилася на 30% в порівнянні з минулим роком.

Коронавірус змінив і уподобання інвесторів. Багато країн закрили свої кордони, і всі почали шукати можливості всередині країни. Це не лише про відпочинок, а й про бізнес. Такий тренд стимулює внутрішнє інвестування.

Як зазначає Богдан Третяк, на ринку комерційної нерухомості багато хто активно акумулює кошти, щоб купувати вигідні пропозиції. Не секрет, що частина гравців підуть з ринку та продаватимуть свої активи. У кого є вільний «кеш», той зможе придбати цікаві об’єкти.

«Зараз більшість інвесторів перебувають у режимі спостереження й очікування, але прийняття рішень не зупинилося повністю. Активність зараз виявляють приватні локальні інвестори, які мають у розпорядженні обсяги переважно $5-20 млн. Саме такі українські гравці не хочуть тримати гроші в банках, а вважають за краще отримати певний актив, який генерує стабільний дохід», – зазначає Олександр Носаченко.

При цьому продаж активів, найімовірніше, не буде масовим і за зовсім мізерними цінами.

«Через півроку після початку карантину в Україні вартість об’єктів – навіть тих, які пропонувалися на продаж на відкритому ринку, – майже не змінилася. Ми бачимо зовсім іншу ситуацію, ніж під час криз 2008 та 2014 років. Функціонуючі об’єкти, які були закредитовані до 2014 року й не могли обслуговуватися, вже продані. Тому зараз шаленого скидання активів точно очікувати не варто», – резюмує Олександр Носаченко.