(с) gullivercenter.com

Українські приватні інвестори готові скуповувати комерційну нерухомість. Але активного її продажу не буде

Усі сегменти комерційної нерухомості в Україні більшою чи меншою мірою відчули негативний вплив кризи, пов’язаної з поширенням COVID-19. Однак об’єктивно оцінити результати такої ситуації інвестори й учасники ринку зможуть не одразу.

Інвестиційна ситуація

Через півроку після початку карантину в Україні вартість об’єктів – навіть тих, які пропонувалися на продаж на відкритому ринку, – майже не змінилася. Інвестори, які розглядали активи для купівлі, після ретельного вивчення об’єктів розуміли – ціни дещо просіли, рівень доходів незначно впав, термін окупності зріс, але не драматично.

Ми бачимо зовсім іншу ситуацію, ніж під час криз 2008 та 2014 років. Тоді активність інвесторів забезпечував викид на ринок нерухомості великих обсягів заставних активів. Це дало змогу деяким гравцям істотно наростити активи й навіть стати лідерами в деяких сегментах нерухомості.

Починаючи з 2014 року до нинішнього часу майже повністю відсутнє кредитування девелоперських проектів. Усі проекти комерційної нерухомості, які зараз перебувають на етапі будівництва або на етапі активного проектування, розвивалися виключно за рахунок власного капіталу. Функціонуючі об’єкти, які були закредитовані до 2014 року і не могли обслуговуватися, вже продані. Тому зараз шаленого скидання активів точно не варто очікувати.

Коронакриза застала український ринок нерухомості в період підйому. Протягом 2019 року з’явився інтерес до ринку з боку нових інвесторів, готових вкладати навіть по $100 млн у проект, чого не було зафіксовано в 2017-2018 рр.

Зараз більшість інвесторів перебувають у режимі спостереження й очікування, але прийняття рішень не зупинили повністю. Активність зараз виявляють приватні локальні інвестори, які мають у розпорядженні обсяги переважно $5-20 млн. Саме такі українські гравці не хочуть тримати гроші в банках, а вважають за краще отримати певний актив, який генерує стабільний дохід. Іноземні фонди не зникли, аналізують, придивляються до проектів.

Офісна нерухомість

Можливо, найбільшою проблемою, з якою стикаються власники та інвестори на глобальній арені, є прагнення орендарів до гнучкості. Незважаючи на окремі думки щодо завершення ери офісної роботи, ринок Києва пройшов період весняного локдауну з найменшими втратами й на сьогодні залишається найбільш стабільним сегментом для інвестування.

Наприкінці 2019 року девелопери заявляли вихід значного обсягу нової пропозиції на 2020 рік – близько 230 тис. кв. м. За фактом до кінця поточного року реальний показник нової пропозиції сягне 105 тис. кв. м (показник аналогічний минулому року), а терміни введення в експлуатацію решти перспективної пропозиції будуть перенесені на 2021-2022 рр. У підсумку лише 49% від загального заявленого на 2020 рік обсягу офісних площ введено в експлуатацію протягом 2020 року.

Через ситуацію з COVID-19 реалізацію частини запланованих офісних проектів буде відкладено. Це більшою мірою стосується будівельних об’єктів з мінімальною готовністю. Бізнес-центри, які перебувають в активній фазі будівництва, найімовірніше, будуть реалізовані, враховуючи практику підписання протоколів про наміри та попередніх договорів оренди приміщень в об’єктах незавершеного будівництва, що набирає обертів з 2019 року. Така практика не спостерігалася з 2009 року.

Упродовж кількох найближчих кварталів ринок, напевно, буде на боці орендаря. Імовірно, нова пропозиція з’являтиметься відносно невеликими порціями, які в процесі відновлення економіки будуть поглинатися ринком. Безумовно, насамперед серед системних орендарів запит буде формуватися на якісні об’єкти. Отже, відбуватиметься відтік орендарів у нові більш якісні офісні проекти, з грамотною концепцією.

На думку міжнародних гравців ринку, режим віддаленої роботи не вплине глобально на скорочення офісних просторів, а стане додатковим форматом організації робочого процесу. Застосування такого формату віддаленої роботи в довгостроковій перспективі малоймовірно, оскільки істотно страждає ефективність бізнес-процесів компаній. Цифрова комунікація не може відтворити різноманітність особистих взаємодій і, відповідно, впливати на згуртування та мотивацію команди на довгостроковій основі. І найважливіше – розвиток нового персоналу неможливо реалізувати віддалено.

Торговельна нерухомість

Великого удару пандемія завдала сегменту торговельної нерухомості. На початку року деякі оператори вже відчули труднощі через теплий зимовий сезон і зниження товарообігу на зимові колекції. У ряду операторів є зобов’язання щодо закупівлі сезонних колекцій на постійній основі незалежно від погодних умов. Незважаючи на це, частина ритейлерів були готові розвиватися, впроваджувати нові формати, збільшувати площі.

Внаслідок скорочень заробітних плат і звільнень, пов’язаних з поширенням пандемії, люди стали більше економити. Це призвело до зниження купівельної спроможності, зокрема на товари не першої необхідності, і, відповідно, до зниження товарообігу в рітейлерів. Проте, після скасування карантину у низці сегментів спостерігалося значне зростання продажів, зумовлене відкладеним попитом. Восени ситуація загострилася й була пов’язана з закриттям магазинів, а також ротацією орендарів, що впливає на зростання показника вакантності.

У період коронакризи будівництво великих ТРЦ не зупиняється, зокрема йдеться про проекти у високій стадії реалізації. Майже всі об’єкти фінансуються українськими компаніями, з доходів в інших сферах. За умови, що загалом структура їхніх доходів в інших сферах не погіршилася, компанії схильні продовжувати будівництво об’єктів, в іншому разі гроші будуть заморожені. Завершення будівництва й запуск – єдина можливість зберегти та повернути інвестиції.

Великих угод з купівлі готових торговельних об’єктів відбуватися зараз не буде, враховуючи, що потенційний покупець, оцінюючи всі ризики, передбачає певний дисконт. А потенційний продавець, вважаючи, що криза короткочасна, ситуація стабілізується і об’єкт повернеться до докризових показників, не готовий знижувати ціну.

Складська нерухомість

Зростання онлайн-комерції збільшив попит на складську нерухомість в умовах пандемії, зробивши цей сегмент найбільш стійким в поточній кризі, в тому числі і на українському ринку. В Україні ринок уже кілька років перебуває в очікуванні зростання орендних ставок. Але, незважаючи на прагнення до нульової вакантності в сегменті, орендні ставки драматично не піднімаються.

Складська нерухомість – перспективний сегмент. Ті поодинокі комплекси, які вводяться в експлуатацію, виходять на ринок уже з низьким рівнем вакантності. Однак рівень орендних ставок і собівартість будівництва досі стримують бум девелопменту складських приміщень у Київському регіоні. Ставки оренди в найкращих активах – $5-5,5/кв. м, а собівартість будівництва становить близько $500/кв. м. Склади будують, але частіше для власних потреб або під певного орендаря.