(с) gullivercenter.com

Украинские частные инвесторы готовы скупать коммерческую недвижимость. Но активной ее продажи не будет

Все сегменты коммерческой недвижимости в Украине в большей или меньшей степени почувствовали негативное влияние кризиса, связанного с распространением COVID-19. Однако объективно оценить результаты такой ситуации инвесторы и участники рынка смогут не сразу.

Инвестиционная ситуация

Через полгода после начала карантина в Украине стоимость объектов – даже тех, которые предлагались на продажу на открытом рынке, – практически не изменилась. Инвесторы, которые рассматривали активы для покупки, после тщательного изучения объектов понимали – цены несколько просели, уровень доходов незначительно упал, срок окупаемости вырос, но не драматически.

Мы видим совершенно иную ситуацию, нежели при кризисах 2008 и 2014 годов. В то время активность инвесторов обеспечивал выброс на рынок недвижимости больших объемов залоговых активов. Это позволило некоторым игрокам существенно нарастить активы и даже стать лидерами в некоторых сегментах недвижимости.

Начиная с 2014 года до настоящего времени практически полностью отсутствует кредитование девелоперских проектов. Все проекты коммерческой недвижимости, которые сейчас находятся на этапе строительства либо на этапе активного проектирования, развивались исключительно за счет собственного капитала. Функционирующие объекты, которые были закредитованы до 2014 года и не могли обслуживаться, уже проданы. Поэтому сейчас сумасшедшего сброса активов точно ожидать не стоит.

Коронакризис застал украинский рынок недвижимости в период подъема. В течение 2019 года появился интерес к рынку со стороны новых инвесторов, готовых вкладывать даже по $100 млн в проект, чего не было зафиксировано в 2017-2018 гг.

На данный момент большинство инвесторов находятся в режиме наблюдения и ожидания, но принятие решений не приостановлено полностью. Активность сейчас проявляют частные локальные инвесторы, располагающие объемами в основном $5-20 млн. Именно такие украинские игроки не хотят держать деньги в банках, а предпочитают получить определенный актив, который генерирует стабильный доход. Иностранные фонды не исчезли, анализируют, присматриваются к проектам.

Офисная недвижимость

Возможно, самой большой проблемой, с которой сталкиваются владельцы и инвесторы на глобальной арене, является стремление арендаторов к гибкости. Несмотря на отдельные мнения относительно завершения эры офисной работы, рынок Киева прошел период весеннего локдауна с наименьшими потерями и на сегодняшний день остается наиболее стабильным сегментом для инвестирования.

В конце 2019 года девелоперы заявляли выход значительного объема нового предложения на 2020 год – порядка 230 тыс. кв. м. По факту до конца текущего года реальный показатель нового предложения достигнет 105 тыс. кв. м (показатель аналогичный прошлому году), а сроки ввода в эксплуатацию оставшейся части перспективного предложения будут перенесены на 2021-2022 гг. В итоге всего 49% от общего заявленного на 2020 год объема офисных площадей введено в эксплуатацию в течение 2020 года.

Из-за ситуации с COVID-19 реализация части запланированных офисных проектов будет отложена. Это в большей степени относится к строительным объектам с минимальной готовностью. Бизнес-центры, которые находятся в активной фазе строительства, вероятнее всего, будут реализованы, учитывая набирающую обороты с 2019 года практику подписания протоколов о намерениях и предварительных договоров аренды помещений в объектах незавершенного строительства. Такая практика не наблюдалась с 2009 года.

В ближайшие несколько кварталов, вероятно, рынок будет на стороне арендатора. Предположительно, новое предложение будет выходить относительно небольшими порциями, которые в процессе восстановления экономики будут поглощаться рынком. Безусловно, в первую очередь среди системных арендаторов, запрос будет формироваться на качественные объекты. Таким образом, будет происходить отток арендаторов в новые, более качественные офисные проекты с грамотной концепцией.

Согласно мнениям международных игроков рынка, режим удаленной работы не повлияет глобально на сокращение офисных пространств, а станет дополнительным форматом организации рабочего процесса. Применение такого формата удаленной работы в долгосрочной перспективе маловероятно, поскольку существенно страдает эффективность бизнес-процессов компаний. Цифровая коммуникация не может воспроизвести разнообразие личных взаимодействий и, соответственно, влиять на сплочение и мотивацию команды на долгосрочной основе. Что важнее всего, развитие нового персонала невозможно реализовать удаленно.

Торговая недвижимость

Большой удар пандемия нанесла сегменту торговой недвижимости. В начале года некоторые операторы уже испытывали трудности из-за теплого зимнего сезона и снижения товарооборотов на зимние коллекции. У ряда операторов есть обязательства по закупке сезонных коллекций на постоянной основе вне зависимости от погодных условий. Несмотря на это, часть ритейлеров были готовы развиваться, внедрять новые форматы, увеличивать площади.

Вследствие сокращений заработных плат и увольнений, связанных с распространением пандемии, люди стали больше экономить. Это привело к снижению покупательной способности, в частности на товары не первой необходимости, и, соответственно, к снижению товарооборотов у ритейлеров. Тем не менее после отмены карантина в ряде сегментов наблюдался значительный рост продаж, обусловленный отложенным спросом. Осенью ситуация обострилась и была связана с закрытиями магазинов, а также ротацией арендаторов, что оказывает влияние на рост показателя вакантности.

В период коронакризиса строительство крупных ТРЦ не останавливается, в частности речь идет о проектах в высокой стадии реализации. Практически все объекты финансируются украинскими компаниями, из доходов в других сферах. При условии, что в целом структура их доходов в других сферах не ухудшилась, компании склонны продолжать строительство объектов, в противном случае деньги будут заморожены. Завершение строительства и запуск – единственная возможность сохранить и вернуть инвестиции.

Крупных сделок по покупке готовых торговых объектов сейчас не будет, учитывая, что потенциальный покупатель, оценивая все риски, предполагает определенный дисконт. А потенциальный продавец, считая, что кризис кратковременный, ситуация стабилизируется и объект вернется к докризисным показателям, не готов снижать цену.

Складская недвижимость

Рост онлайн-коммерции увеличил спрос на складскую недвижимость в условиях пандемии, сделав этот сегмент наиболее устойчивым в текущем кризисе, в том числе и на украинском рынке. В Украине рынок уже несколько лет в ожидании роста арендных ставок. Но, несмотря на стремление к нулевой вакантности в сегменте, арендные ставки драматично не поднимаются.

Складская недвижимость – перспективный сегмент. Те единичные комплексы, которые вводятся в эксплуатацию, выходят на рынок уже с низким уровнем вакантности. Однако уровень арендных ставок и себестоимость строительства всё еще сдерживают бум девелопмента складских помещений в Киевском регионе. Ставки аренды в лучших активах – $5-5,5/кв. м, а себестоимость строительства составляет порядка $500/кв. м. Склады строят, но чаще для собственных нужд или под определенного арендатора.