(с) patriotika.kds.house

Весняний локдаун, банкрутство «Аркади» й незавершена реформа ДАБІ обвалили динаміку будівництва житла

Наприкінці року до будівельного сектору України повернувся оптимізм. У четвертому кварталі індикатор ділової впевненості будівельної галузі зріс на 7 процентних пунктів після обвалу в другому кварталі 2020 року. Щоправда, значення індексу досі залишається негативним.

Проте, за даними опитування Держстату, обсяги замовлень в будівельному секторі помітно зросли. Учасники ринку говорять, що забезпечені роботою на чотири найближчі місяці й готові збільшувати число працівників упродовж наступних трьох місяців.

Джерело даних: Держстат

На кон’юнктуру будівельного сектора зав’язано багато галузей української економіки. Однак у різних сегментах будівництва у 2020 році діяли різні чинники. Як результат – динаміка теж була різноспрямованою.

Загалом за січень-жовтень поточного року обсяг виконаних будівельних робіт збільшився на 1,9% – до 140,9 млрд грн. А от житлове будівництво цього року постраждало. Його обсяги зменшилися на 18,7% – до 22,5 млрд грн. У причинах і наслідках цього явища розбирався GMK Center.

Джерело даних: Держстат

Квартирний спад

Минулого року сильний вплив на ринок нерухомості чинили вибори, зміцнення національної валюти, крах «Укрбуду». Цьогоріч – пандемія та банкрутство «Аркади».

«У березні-квітні 2020 року був різке падіння продажів, в деяких об’єктах не реалізували жодної квартири. Забудовники всі сили спрямовували на підтримку активності на будівельних майданчиках. Будувати колишніми темпами змогли компанії, які мали фінансовий резерв на кілька місяців, або змогли налагодити продажі в період локдауну. Для цього використовувалися різні інструменти, які охоплюють не лише цінову політику (знижки й розстрочки), а й коригування маркетингових рішень. Решта спрямували свої зусилля на пошук фінансування», – розповідає Сергій Овчинников, менеджер проектів девелоперської компанії «КПС Груп».

На рівень докарантинних показників продажів ринок повернувся в серпні й тримається досі. Саме в цей момент і почалося плавне підвищення ціни. Якщо порівнювати весну й осінь, то середня ціна на первинному ринку зросла до 10%.

«За підсумками року через брак фінансування й реформи ДАБІ багато забудовників не дотримають термінів здачі житла в експлуатацію. Думаю, що вчасно здадуться не більше 50%», – вважає Сергій Овчинников.

Однією з головних проблем розвитку українських девелоперських компаній є неможливість акумулювати або залучити достатній капітал під реалізацію проекту. На сьогодні більшысть українських компаній не має можливості залучити «довгі гроші» ні у банківських інститутів, ні у держави під 3-5% річних, які дозволили б будувати, не чекаючи моментальних надходжень від продажів квартир.

«По суті, забудовникам бракує власних коштів для будівництва. І реалізація проекту залежить переважно від активності продажів. У більшості українських забудовників власних коштів вистачає лише на перші 3-5 місяців будівництва», – каже Чингіз Кішієв, керуючий партнер Caspian Service в Україні.

За словами Богдана Третяка, керуючого партнера компанії «АртБудСервіс», у великих забудовників на ринку житлової нерухомості були і є гроші для будівництва своїх об’єктів. Натомість у невеликих забудовників ситуація складна.

Також можна відзначити значне посилення девелоперської активності в котеджному будівництві. Тенденція вже набуває формату буму. Низка великих інвесторів анонсували свої плани інвестувати в цей сегмент.

«Коронавірус і карантин змінили житлові споживчі уподобання. У нинішній ситуації люди хочуть постійно працювати віддалено і менше контактувати. Зростання попиту на заміську нерухомість є формою зміни уподобань. І хоча наша компанія працює в промисловому сегменті, ми вже ведемо переговори про будівництво котеджів», – зазначає Богдан Третяк.

Недореформа

На ринку нерухомості позначилася і поточна реформа контролюючого відомства – Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ). Вона стартувала 13 березня. Після ліквідації ДАБІ її повноваження передали трьом новим держструктурам. Але, за словами учасників ринку, корупції в процесі узгодження документів стало навіть більше.

«Це призвело до того, що багато девелоперів не можуть здати житло в експлуатацію, документи повертаються по кілька разів. Рекордсменом стала компанія, яка подавала документи до ДАБІ 31 раз. Реформу ДАБІ обіцяли закінчити в жовтні, але, як бачимо, вона досі триває. З озвучених варіантів реформи поки що не видно тієї, яка дасть змогу вирішити проблему в ДАБІ», – наголошує Сергій Овчинников.

Функції ДАБІ – контроль і нагляд. Тому в її руках мають бути механізми для ефективної роботи, контролю порушень і реакції на них.

«Наприклад, у Німеччині, Австрії, Бельгії будівельна поліція – дуже серйозна інституція, яка безпосередньо контролює виконання будівельних робіт, матеріали, якість, дотримання техніки безпеки. Вона здатна зупинити будівництво будь-якого об’єкта на підставі винесеного рішення. А в Україні це можливо лише через суд», – пояснює Сергій Овчинников.

За ідеєю, в результаті реформи мала впасти ціна нерухомості за квадратний метр. Але цього поки не спостерігається. Залишається сподіватися, що автоматизована система розгляду документів усе-таки буде впроваджена, і ринок зможе нормально працювати.

Іпотечна забудова

Розвиток житлового будівництва отримав би нову динаміку за наявності держпрограми підтримки іпотеки. Уже зараз значна частина квартир купується за допомогою фінансових схем самих забудовників. За словами експерта ринку нерухомості Вікторії Нероди, за час карантину частка купівель квартир у передмісті Києва за допомогою механізму розстрочки збільшилася до 55%. У порівнянні з 2019 роком частка таких продажів збільшилася на 10-12 п.п. При цьому частка квартир, придбаних зі 100-відсотковою оплатою, не перевищує 40-42%. І лише трохи більше 3% квартир купується за допомогою іпотечних кредитів.

У вересні тему іпотеки підняв Нацбанк. У листопаді Мінфін заявив, що готує дві програми пільгової іпотеки зі ставками від 5-7% річних. Відсотки за такими кредитами будуть зафіксовані протягом усього терміну кредитування.

Експерти позитивно оцінюють ідею, але сумніваються в реалістичності оголошених параметрів такої програми. Як розповіла в коментарі GMK Center Тетяна Маркова, директор департаменту продажів і маркетингу ЗАТ «ХК «Київміськбуд», іпотека дуже потрібна й дуже затребувана. Це реальна допомога і людям, які хочуть мати власне житло, і забудовникам, які готові його будувати. Але найбільш суперечливою в цьому проекті видається обіцянка зафіксувати низькі ставки за пільговими іпотечними кредитами протягом усього терміну дії кредитного договору.