(с) patriotika.kds.house

Весенний локдаун, банкротство «Аркады» и незавершенная реформа ГАСИ обвалили динамику строительства жилья

В конце года в строительный сектор Украины вернулся оптимизм. В четвертом квартале индикатор деловой уверенности строительной отрасли вырос на 7 процентных пунктов после обвала во втором квартале 2020 года. Правда, значение индекса по-прежнему остается отрицательным.

Тем не менее, по данным опроса Госстата, объемы заказов в строительном секторе заметно выросли. Участники рынка говорят, что обеспечены работой на четыре ближайших месяца и готовы увеличивать число работников в следующие три месяца.

Источник данных: Госстат

На конъюнктуру строительного сектора завязаны многие отрасли украинской экономики. Однако в разных сегментах строительства в 2020 году действовали разные факторы. Как результат – динамика тоже была разнонаправленной.

В целом за январь-октябрь текущего года объем выполненных стройработ увеличился на 1,9% – до 140,9 млрд грн. Но вот жилищное строительство в этом году пострадало. Его объемы уменьшились на 18,7% – до 22,5 млрд грн. В причинах и последствиях этого явления разбирался GMK Center.

Источник данных: Госстат

Квартирный спад

В прошлом году сильное влияние на рынок недвижимости оказали выборы, укрепление национальной валюты, крах «Укрбуда». В этом – пандемия и банкротство «Аркады».

«В марте-апреле 2020 года было резкое падение продаж, в некоторых объектах не реализовали ни одной квартиры. Застройщики все силы направляли на поддержание активности на строительных площадках. Строить прежними темпами смогли компании, которые имели финансовый резерв на несколько месяцев или смогли наладить продажи в период локдауна. Для этого использовались различные инструменты, которые охватывают не только ценовую политику (скидки и рассрочки), но и корректировку маркетинговых решений. Остальные направили свои усилия на поиск финансирования», – рассказывает Сергей Овчинников, менеджер проектов девелоперской компании «КПС Групп».

К докарантинным показателям по продажам рынок вернулся в августе и держится до сих пор. Именно в этот момент и началось плавное повышение цены. Если сравнивать весну и осень, то средняя цена на первичном рынке выросла до 10%.

«По итогам года из-за нехватки финансирования и реформы ГАСИ многие застройщики сорвут сроки сдачи жилья в эксплуатацию. Думаю, что вовремя сдадутся не более 50%», – считает Сергей Овчинников.

Одной из главных проблем развития украинских девелоперских компаний является невозможность аккумулировать или привлечь достаточный капитал под реализацию проекта. На сегодняшний день у большинства украинских компаний нет возможности привлечь «длинные деньги» ни у банковских институтов, ни у государства под 3-5% годовых, которые позволили бы строить, не ожидая молниеносных поступлений от продаж квартир.

«По сути, у застройщиков не хватает собственных средств для строительства. И реализация проекта в основном зависит от активности продаж. У большинства украинских застройщиков собственных средств хватает лишь на первые 3-5 месяцев строительства», – говорит Чингиз Кишиев, управляющий партнер Caspian Service в Украине.

По словам Богдана Третяка, управляющего партнера компании «АртБудСервис», у крупных застройщиков на рынке жилой недвижимости были и есть деньги для строительства своих объектов. А вот у небольших застройщиков ситуация сложная.

Также можно отметить значительное усиление девелоперской активности в коттеджном строительстве. Тенденция уже приобретает формат бума. Ряд крупных инвесторов анонсировали свои планы инвестировать в этот сегмент.

«Коронавирус и карантин изменили жилищные потребительские предпочтения. В сложившейся ситуации люди хотят постоянно работать на «удаленке» и меньше контактировать. Рост спроса на загородную недвижимость является формой изменения предпочтений. И хотя наша компания работает в промышленном сегменте, мы уже ведем переговоры о строительстве коттеджей», – отмечает Богдан Третяк.

Недореформа

На рынке недвижимости сказалась и текущая реформа контролирующего ведомства – Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ). Она стартовала 13 марта. После ликвидации ГАСИ ее полномочия передали трем новым госструктурам. Но, по словам участников рынка, коррупции при согласовании документов стало даже больше.

«Это привело к тому, что многие девелоперы не могут сдать жилье в эксплуатацию, документы возвращаются по несколько раз. Рекордсменом стала компания, которая подавала документы в ГАСИ 31 раз. Реформу ГАСИ обещали закончить в октябре, но, как видим, она всё еще продолжается. Из озвученных вариантов реформы пока не видно той, которая позволит решить проблему в ГАСИ», – подчеркивает Сергей Овчинников.

Функции ГАСИ – контроль и надзор. Поэтому в ее руках должны быть механизмы для эффективной работы, контроля нарушений и реакции на них.

«Например, в Германии, Австрии, Бельгии строительная полиция – очень серьезная институция, которая напрямую контролирует ведение строительных работ, материалы, качество, соблюдение техники безопасности. Она способна остановить строительство любого объекта на основании вынесенного решения. А в Украине это возможно только через суд», – поясняет Сергей Овчинников.

По идее, в результате реформы должна была упасть цена недвижимости за квадратный метр. Но этого пока не наблюдается. Остается надеяться, что автоматизированная система рассмотрения документов все-таки будет внедрена, и рынок сможет нормально работать.

Ипотечный застрой

Развитие жилищного строительства получило бы новую динамику при наличии госпрограммы поддержки ипотеки. Уже сейчас значительная часть квартир приобретается с помощью финансовых схем самих застройщиков. По словам эксперта рынка недвижимости Виктории Нероды, за время карантина доля покупок квартир в пригороде Киева при помощи механизма рассрочки увеличилась до 55%. По сравнению с 2019 годом доля таких продаж увеличилась на 10-12 п.п. При этом доля квартир, приобретаемых при 100-процентной оплате, не превышает 40-42%. И лишь не более 3% квартир приобретается при помощи ипотечных кредитов.

В сентябре тему ипотеки поднял Нацбанк. В ноябре Минфин заявил, что готовит две программы льготной ипотеки со ставками от 5-7% годовых. Проценты по таким кредитам будут зафиксированы на протяжении всего срока кредитования.

Эксперты позитивно оценивают идею, но сомневаются в реалистичности оглашенных параметров такой программы. Как рассказала в комментарии GMK Center Татьяна Маркова, директор департамента продаж и маркетинга ЗАО «ХК «Киевгорстрой», ипотека очень нужна и очень востребована. Это реальная помощь и людям, которые хотят иметь собственное жилье, и застройщикам, которые готовы его строить. Но наиболее противоречивым в этом проекте выглядит обещание зафиксировать низкие ставки по льготным ипотечным кредитам в течение всего срока действия кредитного договора.