(с) GMK Center

Директор девелоперської компанії Greenol – про поточну ситуацію на ринку житлової нерухомості

Житлове будівництво за півроку перетворилося з аутсайдера будівельної галузі на її локомотив. Якщо за підсумками минулого року показники сегменту просіли на 18,5%, то за перше півріччя поточного року житлове будівництво було єдиним, яке показало приріст одразу на 16,4%. Навіть розпіарена програма «Велике будівництво» не встигає за динамікою робіт на площадках будівництва житла.

Забудовникам житла сильно допомагають відкладений минулого року попит, нестача ліквідних інструментів інвестування і зростання цін на все – це штовхає людей, що мають вільну готівку, купувати житлові «квадрати».

Про те, що зараз відбувається на ринку житлової нерухомості та напрями його розвитку в інтерв’ю GMK Center розповів Олег Приходько, генеральний директор девелоперської компанії Greenol.

Яка зараз ситуація з попитом на житлову нерухомість? Чи відновився він після 2020 року?

– Напевно, слід почати з півторарічного відступу. Минулого року весняний локдаун зупинив ринок. Приблизно 70% забудовників скаржилися на проблеми із завезенням працівників, затримки поставок будматеріалів та ін. Локдаун вибив ринок нерухомості з колії: зупинилися багато будівництв, фактично до червня попит на житло був майже нульовим. Люди не знали, чим все це скінчиться, як розвиватиметься ситуація. А може, думали вони, нікуди не вкладатися, адже гроші можуть знадобитися для чергового форс-мажору.

Але тут є важливе застереження. Поки попит на міське житло був на дні, всі дивилися на заміську нерухомість. За деякими оцінками, попит на заміське житло зріс у 3-5 разів. Під час локдауну всі думали про те, як добре було би працювати на природі, що й вилилося у величезне зростання попиту.

Під час карантину попит на міське житло був відкладеним, але вже на початку літа 2020 року він потроху почав відновлюватися. Восени ринок ожив, хоча й досягнув приблизно 50-60% від докарантинного рівня.

Взимку особливих потрясінь на ринку не було, але потім почали дорожчати енергоресурси й будматеріали, тобто зросла собівартість будівництва. З лютого-березня ціни на квартири почали повільно повзти вгору. За півроку вони підвищилися приблизно на 20%. При цьому на ринку є багато передумов для подальшого зростання цін на житло.

Як зростання цін на житло позначається на попиті? Чи не стримує зростання цін рівень попиту?

– Минулого року забудовники здали в експлуатацію на 48% менше житла (5,8 млн кв. м), а отже, пропозиція різко знизилася. При цьому торішній попит мав відкладений характер, тому 20%-ве зростання цін на нерухомість жодним чином не позначилося на ньому. Відкладений попит зрівноважив зростання цін.

З іншого боку, люди, які планували купити житло, але відмовилися від цього, спостерігаючи зростання цін, розуміють, що треба брати зараз. Плюс ми бачимо інфляцію, зростання цін на усе – це ще більше мотивує вкладатися в житло.

Як ви зараз оцінили б ділові очікування забудовників і девелоперів?

– Усі дивляться на ринок оптимістично. Ніхто не згортає свою діяльність, всі шукають вільні земельні ділянки. Усі впевнені, що в Україні, і зокрема в Києві, будується дуже мало житла.

Також особливі перспективи гравці ринку бачать у заміській нерухомості. У Київській області за перші п’ять місяців 2021 року з’явилося стільки ж нових котеджних проєктів (85), як і за весь минулий рік.

Раніше двигуном продажів було те, що забудовники пропонували власні програми розстрочки. Чи продовжується така практика?

– Хоча більшість покупців купують житло за готівку, частина їх використовують можливості програм розстрочки від забудовників. Звісно, така практика продовжується.

Особливо це важливо для забудовників з довгими проєктами будівництва – на кілька секцій і черг. Їхні об’єкти можуть будуватися 5-7 років, і забудовникам вигідно надавати розстрочку. Це дає змогу планувати надходження грошей.

Якщо говорити про ефект програми «Доступна іпотека», то насправді там смішні цифри кількості виданих іпотечних кредитів. У Києві за перші 6 місяців цього року іпотека становила лише 0,1% від вартості продажів житла. Ця програма має досить жорсткі умови, які виступають обмеженнями й не дають змоги назвати цю послугу загальнодоступною.

Які поточні проблеми ринку житлової нерухомості ви можете відзначити?

– Якщо забудовники діють виключно в правовому полі, то вони стурбовані непрогнозованим зростанням цін на будматеріали, черговим збільшенням мінімальної зарплати, нестабільним курсом долара.

Також потрібно сказати й про законопроєкт №5600, який може сильно вдарити по привабливості інвестування в житло.

Як законопроєкт №5600 може вплинути на ринок?

– У цьому законопроєкті такі новації, що можна навіть буде виходити та страйкувати. Усі галузеві асоціації виступили проти цього документа, зокрема проти запровадження ПДВ. Логіка в їхній позиції є. Вони купують будматеріали з ПДВ, сплачують цей податок у вартості будівельних послуг, а тепер їх хочуть змусити ще й з продажу житла платити ПДВ.

Мені здається, що ПДВ із забудовників все-таки не запровадять. А от додатковий податок з приватних осіб, можливо, буде – якщо сьогодні там 5%, то під час наступного продажу буде 18%. Тому, думаю, в разі прийняття документа ціни на житло зростуть ще на 15-18% до кінця поточного року.

Чи можна говорити про зміну споживчих уподобань у виборі житла через коронавірус та все з ним пов’язане?

– Звісно, зміни відбулися. Зокрема, згорнувся сегмент смарт-квартир. Деякі проєкти залишаються, але як окремий напрям цей сегмент «не злетів» через невисокий попиту.

Український ринок смарт-квартир пішов своїм шляхом. Такі квартири в Європі – це житло для студентів, але в центральній частині міста. Тобто його купували тому, що це хоча й дороге, але малогабаритне житло. Наші забудовники будували свої смарт-квартири десь у спальних районах, далеко від центру. Тому смарт-квартири в європейському розумінні у нас не пішли.

Чи помітили ви якісь нові тренди на ринку?

– Зараз дуже швидко набирає обертів тренд на будівництво апартаментів, які, згідно із законодавством, можна будувати майже скрізь. Апартаменти можна зробити навіть у процесі реконструкції цеху якогось заводу.

Потрібно розуміти логіку інвесторів. Гроші мають працювати, а відсотки за банківськими депозитами в доларах або гривнях зараз зовсім нецікаві. Натомість забудовник пропонує готовий бізнес. Ось апартаменти, він буде обслуговувати їх, ти їх купуєш і отримуєш 15% річних.

Апартаменти можуть бути використані для трьох різних випадків. Перший – апартаменти для житла. Це та сама квартира, але за документами вона числиться як комерційна нерухомість. Там можна жити, але не можна прописатися. Другий варіант – апартаменти як апартаменти. Інвестор купує кілька приміщень для подальшого здавання їх в оренду. І третій варіант – апартаменти будуються у вигляді готелю.

Перший варіант апартаментів – це як звичайний житловий будинок на землі, яка не підходить під будівництво житла, і за документами це не житловий будинок. А третій варіант вже вважається апарт-готелем і будується як готель.

Забудовники побачили, що можна особливо не морочитися з цільовим характером землі під будівництво. Це трохи полегшує роботу з дозвільною документацією. Зараз цей сегмент на підйомі, в нього активно вкладають у тому числі іноземні інвестори. Отримувати 15% річних – це досить привабливий бізнес у нинішніх умовах.