Олег Приходько: «За полгода цены на жилье выросли примерно на 20%»

Директор девелоперской компании Greenol – о текущей ситуации на рынке жилой недвижимости

Жилищное строительство за полгода превратилось из аутсайдера строительной отрасли в ее локомотив. Если по итогам прошлого года показатели сегмента просели на 18,5%, то за первое полугодие текущего жилищное строительство было единственным, показавшим прирост сразу на 16,4%. Даже распиаренная программа «Большое строительство» не успевает за динамикой работ на площадках по строительству жилья.

Застройщикам жилья сильно помогают отложенный в прошлом году спрос, нехватка ликвидных инструментов инвестирования и рост цен на все – это толкает людей, имеющих свободную наличность, приобретать жилые «квадраты».

О том, что сейчас происходит на рынке жилой недвижимости и направлениях его развития в интервью GMK Center рассказал Олег Приходько, генеральный директор девелоперской компании Greenol.

Какова сейчас ситуация со спросом на жилую недвижимость? Восстановился ли он после 2020 года?

– Наверное, нужно начать с полуторагодового отступления. В прошлом году весенний локдаун остановил рынок. Примерно 70% застройщиков жаловались на проблемы с завозом работников, задержки поставок стройматериалов и др. Локдаун выбил рынок недвижимости из колеи: остановились многие стройки, фактически до июня спрос на жилье был почти нулевым. Люди не знали, чем всё это закончится, как будет развиваться ситуация. А может, думали они, никуда не вкладываться, ведь деньги могут понадобиться для очередного форс-мажора.

Но тут есть важная оговорка. Пока спрос на городское жилье был на дне, все смотрели на загородную недвижимость. По некоторым оценкам, спрос на загород вырос в 3-5 раз. Во время локдауна все думали о том, как хорошо было бы работать на природе, что и вылилось в огромный рост спроса.

Во время карантина спрос на городское жилье был отложенным, но уже в начале лета 2020 года он потихоньку стал восстанавливаться. Осенью рынок ожил, хотя и достиг примерно 50-60% от докарантинного уровня.

Зимой особых потрясений на рынке не было, но затем стали дорожать энергоресурсы и стройматериалы, то есть выросла себестоимость строительства. С февраля-марта цены на квартиры начали медленно ползти вверх. За полгода они повысились примерно на 20%. При этом на рынке есть много предпосылок для дальнейшего роста цен на жилье.

Как рост цен на жилье сказывается на спросе? Не сдерживает ли рост цен уровень спроса?

– В прошлом году застройщики сдали в эксплуатацию на 48% меньше жилья (5,8 млн кв. м), а значит предложение резко снизилось. При этом прошлогодний спрос имел отложенный характер, поэтому 20%-й рост цен на недвижимость никак не сказался на нем. Отложенный спрос уравновесил рост цен.

С другой стороны, люди, которые планировали купить жилье, но отказались от этого, видя рост цен, понимают, что надо брать сейчас. Плюс мы видим инфляцию, что всё дорожает – это еще больше мотивирует вкладываться в жилье.

Как бы вы сейчас оценили деловые ожидания застройщиков и девелоперов?

– Все смотрят на рынок оптимистично. Никто не сворачивает свою деятельность, все ищут свободные земельные участки. Все уверены, что в Украине, и в частности в Киеве, строится очень мало жилья.

Также особые перспективы игроки рынка видят в загородной недвижимости. В Киевской области за первые пять месяцев 2021 года появилось столько же новых коттеджных проектов (85), как и за весь прошлый год.

Раньше двигателем продаж было то, что застройщики предлагали собственные программы рассрочки. Продолжается ли такая практика?

– Хотя большинство покупателей приобретают жилье за наличные, часть их используют возможности программ рассрочки от застройщиков. Конечно, они продолжают такую практику.

Особенно это важно для застройщиков с длинными проектами строительства – в несколько секций и очередей. Их объекты могут строиться 5-7 лет, и застройщикам выгодно предоставлять рассрочку. Это позволяет планировать поступление денег.

Если говорить об эффекте программы «Доступная ипотека», то на самом деле там смешные цифры количества выданных ипотечных кредитов. В Киеве за первые 6 месяцев этого года ипотека составила лишь 0,1% от стоимости продаж жилья. Эта программа имеет достаточно жесткие условия, которые выступают ограничениями и не позволяют назвать эту услугу общедоступной.

Какие текущие проблемы рынка жилой недвижимости вы можете отметить?

– Если застройщики действуют исключительно в правовом поле, то они озабочены непрогнозируемым ростом цен на стройматериалы, очередным увеличением минимальной зарплаты, нестабильным курсом доллара.

Также нужно сказать и про законопроект №5600, который может сильно ударить по привлекательности инвестирования в жилье.

Как законопроект №5600 может повлиять на рынок?

– В этом законопроекте такие новации, что можно даже будет выходить и бастовать. Все отраслевые ассоциации выступили против этого документа, в частности против введения НДС. Логика в их позиции есть. Они покупают стройматериалы с НДС, платят этот налог в стоимости строительных услуг, а теперь их хотят заставить еще и с продажи жилья платить НДС.

Мне кажется, что НДС с застройщиков все-таки не введут. А вот дополнительный налог с частных лиц, возможно, будет – если сегодня там 5%, то при следующей продаже будет 18%. Поэтому, думаю, в случае принятия документа цены на жилье вырастут еще на 15-18% до конца текущего года.

Можно ли говорить об изменении потребительских предпочтений при выборе жилья из-за коронавируса и всего с ним связанного?

– Конечно, изменения произошли. В частности, «схлопнулся» сегмент смарт-квартир. Некоторые проекты остаются, но как отдельное направление этот сегмент «не взлетел» из-за невысокого спроса.

Украинский рынок смарт-квартир пошел своим путем. Такие квартиры в Европе – это жилье для студентов, но в центральной части города. То есть его покупали потому, что это хотя и дорогое, но малогабаритное жилье. Наши застройщики строили свои смарт-квартиры где-то в спальных районах, далеко от центра. Поэтому смарт-квартиры в европейском понимании у нас не пошли.

Заметили ли вы какие-то новые тренды на рынке?

– Сейчас очень быстро набирает обороты тренд на строительство апартаментов, которые, согласно законодательству, можно строить практически везде. Апартаменты можно сделать даже в процессе реконструкции цеха какого-нибудь завода.

Нужно понимать логику инвесторов. Деньги должны работать, а проценты по банковским депозитам в долларах или гривне сейчас совсем неинтересные. Застройщик же предлагает готовый бизнес. Вот апартаменты, он будет обслуживать их, ты их покупаешь и получаешь 15% годовых.

Апартаменты могут быть использованы для трех разных случаев. Первый – апартаменты для жилья. Это та же квартира, но по документам она числится как коммерческая недвижимость. Там можно жить, но нельзя прописаться. Второй вариант – апартаменты как апартаменты. Инвестор покупает несколько помещений для дальнейшей сдачи их в аренду. И третий вариант – апартаменты строятся в виде отеля.

Первый вариант апартаментов – это как обыкновенный жилой дом на земле, которая не подходит под строительство жилья, и по документам это не жилой дом. А третий вариант уже считается апарт-отелем и строится как отель.

Застройщики увидели, что можно особо не заморачиваться с целевым характером земли под строительство. Это немного облегчает работу с разрешительной документацией. Сейчас этот сегмент на взлете, в него активно вкладывают и иностранные инвесторы. Получать 15% годовых – это достаточно привлекательный бизнес в текущих условиях.