(с) shutterstock.com

У зв'язку з подорожчанням будматеріалів та інфляцією забудовники очікують сповільнення динаміки у 2022 році

Стан справ у будівельній галузі є одним із ключових індикаторів стану економіки. Динаміка у будівництві у 2021 році приблизно відповідає заявленому зростанню ВВП країни на 3%. Обсяг виконаних будівельних робіт в Україні у 2021 році зріс на 5,1% – до 253,9 млрд грн у порівнянні зі зростанням на 5,6% у 2020-му. Будівельна активність була відносно високою, за традиційним винятком першого кварталу. А жовтневий спад був спричинений різким зростанням цін на енергоносії.

З одного боку, драйвери галузі змінилися. У 2021 році загальну динаміку галузі задавав сектор житлового будівництва, тоді як у попередньому – зведення інфраструктурних споруд. Зокрема, зростання житлового будівництва становило у 2021 році 16,8% (у 2020 році було падіння на 16,5%), сектор нежитлового будівництва за рік зріс на 3,2% (у 2020-му – на 0,3%) , будівництво інженерних споруд минулого року продемонструвало зростання у 3,1% (у 2020-му – 15,6%).

З іншого боку, показники будівництва житла “не роблять погоди” в загальному обсязі будівництва. Наприклад, за січень-жовтень 2021 року галузь показала зростання лише на 0,5%, але значне збільшення робіт у нежитловому та інфраструктурному будівництві у грудні витягло підсумки року для всієї галузі на прийнятні 5%. Статистика грудня свідчить про раптове різке зростання обсягів робіт у дорожньому та індустріальному будівництві.

Квартирне питання

Ринок житлового будівництва – єдиний сегмент будівельного ринку, що зростав у 2021 році надзвичайно високими темпами.

«Він показує рекордну активність за кількістю нових об’єктів та споживанням бетону, основних будівельних матеріалів. Ми це бачимо як постачальник. У середньому у 2021 році ринок зріс на 20%», – розповів генеральний директор групи «Ковальська» Сергій Пилипенко в інтерв’ю GMK Center.

Утім, частково «секрет» високого зростання пов’язаний з відновленням роботи дозвільної системи. За словами комерційного директора компанії “Інтергал-Буд” Анни Лаєвської, майже весь 2020 рік Державна архітектурно-будівельна інспекція реформувалася та не функціонувала. Це гальмувало і введення будинків в експлуатацію, і видачу нових дозволів. Відповідно, об’єкти 2020 року відобразилися у статистиці 2021 року, коли орган (вже новий – Держінспекція архітектури та містобудування) хоч якось почав працювати.

Зростання вартості будматеріалів у другому півріччі призвело до збільшення цін на житло. За даними Держстату, ціни на житло в Україні у 2021 році зросли на 17,7%, зокрема на первинному ринку – на 16,7%, на «вторинці» – на 18,4%. Проте, на думку Сергія Пилипенка, 2022 року високого зростання цін на первинному ринку вже не варто очікувати. Він буде в районі технічної корекції на рівень інфляції – не більше ніж 10%.

«У зв’язку з карантинними явищами, з політичними та економічними аспектами багато забудовників перенесли старт нових об’єктів на 2022-2023 роки. Зараз незрозуміло, що буде з динамікою попиту, як розгортатиметься ситуація з коронавірусом – чи будуть ще якісь локдауни. Тому я думаю, що обсяг введення в експлуатацію та будівництва залишиться на нинішньому рівні. Можливе незначне збільшення – до 5%», – зазначає Анна Лаєвська.

Незважаючи ні на що, доволі стабільний попит на житло залишатиметься драйвером ринку та передумовою подальшого зростання ринку житлового будівництва.

«На сьогодні житло – це високоліквідне вкладення. Нехай кажуть, що ціни зростають, а продажі падають, але людям все одно треба десь жити. Розвиток цього сегменту підтримує переважно внутрішній інвестор. По суті, наразі залишилися актуальними два способи зберігати гроші: у банку чи житло. Тому житло є, напевно, більш зрозумілим та безпечним вкладенням для кінцевого споживача», – вважає Богдан Третяк, керуючий партнер компанії «АртБудСервіс».

Інвестиційна активність

Минулого року активність спостерігалася у всіх сегментах ринків. Активно велося житлове, нежитлове та промислове будівництво, розширилася програма «Велике будівництво». Інакше кажучи, в будівництві були активні як приватні інвестори, так і держава в ролі замовника.

За оцінками Андрія Озейчука, директора компанії Rauta, у 2021 році ділова активність інвесторів у сфері комерційної нерухомості в Україні зросла орієнтовно на 15-20%. У свою чергу Сергій Пилипенко оцінює зростання ринку промислового будівництва більш ніж 35-40% на рік.

«Висока активність спостерігалася в комерційному та промисловому сегментах: наша компанія зараз закінчила проєкт логістичного комплексу в Харкові й скоро розпочне його другу чергу, у Києві проводимо реконструкцію заводу, закінчуємо проєкт логістичного центру Одеською трасою, продовжуємо черги будівництва логістичного комплексу у Львові», – додає Богдан Третяк.

З комерційної нерухомості в Україні найбільш інвестиційно привабливими залишаються офісний та складський сектори. За словами Ярослава Горбушка, директора департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine, на зниження привабливості для інвесторів торгового сегменту вплинули локдауни, коли ТРЦ не працювали взагалі й функціонували в обмеженому режимі, а також сталий розвиток e-commerce та подальше формування в кінцевого споживача звички купувати онлайн.

Комерційна нерухомість

Ситуація в окремих сегментах ринку комерційної нерухомості була такою.

Офісна нерухомість

За даними компанії Colliers Ukraine, на початок 2022 року загальний обсяг офісів у Києві становив 2,3 млн кв. м, із них 155 тис. кв. м – обсяг нової пропозиції. Це менше, ніж очікувалося (200 тис. кв. м). Але перенесення термінів введення – це звичайне явище, особливо у періоди нестабільності. З іншого боку, 155 тис. кв. м – так само, як і у 2020-му, і цей рівень є рекордним для ринку за період з 2011 року.

Незважаючи на зростання нової пропозиції, на кінець 2021 року спостерігалася стабільна середня вакантність у бізнес-центрах класів А та В – 11,5%. Зокрема, минулого року вакантність дорожчих офісів класу А знизилася з 10,8% до 8,5%, у класі В цей показник зріс із 11,7% до 12,4%.

У порівнянні з 2020 роком варто відзначити помірне зростання орендних ставок на офісні приміщення. Найвища базова орендна ставка на місяць за 1 кв. м зросла з $26 у 2020 році до $27 у 2021-му. У класі А нижній рівень орендних ставок зріс із $18 до $20 на місяць за 1 кв. м. Діапазон ставок у класі В змінився з $11-19 до $14-19 на місяць за 1 кв. м у 2021-му.

Незважаючи на нервову обстановку навколо країни, девелоперська активність на ринку офісної нерухомості Києва залишається високою. За відсутності глобальних потрясінь 2022 рік обіцяє бути результативним. Згідно із заявами девелоперів, цього року до введення в експлуатацію заплановано приблизно 220 тис. кв. м офісів.

Торговельна нерухомість

Пандемія не критично вплинула на ринок торгівельної нерухомості та темпи реалізації вже запланованих проєктів. За даними Colliers Ukraine, нова пропозиція у 2021 році становила 201 тис. кв. м, зокрема були відкриті Respublika Park (орендна площа – 135 тис. кв. м), 3-тя черга Blockbuster Mall (50 тис. кв. м), XIT Mall (9,6 тис. кв. м) та 2-га черга ТРЦ Piramida (7,5 тис. кв. м). Станом на кінець 2021 року загальна пропозиція якісних торгових приміщень становить 1,78 млн кв. м.

Серед проєктів на стадії активної реалізації, запуск яких є перспективою найближчих років, слід виділити ТРЦ Ocean Mall, ТРЦ Lukianivka Mall, МФК White Lines та ТРК April City. Сумарна площа вказаних об’єктів – 213 тис. кв. м.

Внаслідок пандемії оператори оптимізували свої витрати, відповідно, вакантність у деяких ТРЦ зросла. Не пережили локдаун і вийшли з проєктів переважно дрібні локальні рітейлери. До кінця 2021 року загальний показник вакантності становив 9,2%.

Минулого року спостерігалося помірне зростання ставки у найкращих ТЦ/ТРЦ та зниження орендних ставок на головних торговельних вулицях. Орендні ставки у найкращих ТЦ/ТРЦ міста Києва на площі розміром 100-200 кв. м зросли з $60 до $62 на місяць за 1 кв. м. Орендні ставки на основних торговельних вулицях знизилися з $65 до $60 на місяць за 1 кв. м.

Складська нерухомість

Незважаючи на те, що девелопмент нових складських комплексів поки що виходить за рамки привабливих термінів окупності для інвесторів, обсяг введення площ за останні два роки перевищує сумарний обсяг за 2015-2019 роки.

За даними Colliers Ukraine, нова пропозиція на ринку складів становила 110 тис. кв. м, зокрема: логістичні комплекси компаній Rozetka (62 тис. кв. м) та FM Logistic (9,6 тис. кв. м), а також 2-га черга комплексу «Макарівський» (14,5 тис. кв. м) ).

У 2021 році було заявлено про запуск проектів кількох великих комплексів. На етапі будівництва та проектування знаходяться 600-700 тис. кв. м складів.

Орендні ставки на складському ринку минулого року продовжили зростання та досягли 9-річного максимуму – $6 на місяць за 1 кв. м без ПДВ (клас А).

Останнім часом у сегменті складів спостерігалася дуже висока активність інвесторів. У 2021 році компанія Dragon Capital закрила угоду щодо придбання одного з найбільших логістичних комплексів на ринку – Amtel (100 тис. кв. м).

Нові настрої

Кінець минулого року та початок поточного негативно вплинули на настрої інвесторів. З одного боку, з осені 2021 року різко зросли ціни на енергоносії та всі складові будівельного процесу. Початок 2022-го приніс геополітичні ризики. Усе це не могло не вплинути на інвестиційні плани.

«Сьогодні ми спостерігаємо активний інтерес до нового будівництва з боку інвесторів в аграрному, торговельному та виробничому сегментах. Водночас багато проєктів перебувають на стадії розроблення концепції, а інвестори очікують, коли ситуація в Україні стане більш прогнозованою», – наголошує Андрій Озейчук.

За словами Богдана Третяка, якщо будпроєкт було розпочато раніше, у нього вкладено гроші, орендарі чекають на запуск, то інвестор налаштований закінчити його за всяку ціну.

«Якщо є вибір – заморожувати чи продовжувати роботу над конкретним проєктом – усе індивідуально та залежить від цілей бізнесу та фінансової ситуації кожного інвестора. Наприклад, якщо говорити про виробничі завдання, то для тих, кому критично важливим є проведення модернізації, не зупинятимуть реалізацію проєктів, навіть попри зростання витрат», – додає Богдан Третяк.

Цікаво, що настрої інвесторів та реалізацію будпроєктів стримує не лише зростання цін, а й дефіцит матеріалів. За словами Андрія Озейчука, відсутність сировини у виробників також призвела до збільшення в 4-6 разів строків на поставку металоконструкцій, сендвіч-панелей, профнастилів та ін. Крім того, на українському ринку з’явився дефіцит низки матеріалів, наприклад утеплювача, який у великих обсягах вивозять за кордон.

Будівельні очікування

Експерти ринку очікують, що будівельний ринок України у 2022 році зберігатиме позитивну динаміку, хоча можливе й сповільнення у порівнянні з 2021-м. На думку Сергія Пилипенка, в інфраструктурному будівництві фізичні обсяги практично не знизяться, а у житловому – можливе зростання близько 10%. У грошовому виразі, ймовірно, ціни зростуть ще на 10%, але не більше.

«Якщо 2021-й показав динаміку приблизно 20% у середньому по будівельному ринку та виробництву будівельних матеріалів, то на цей рік ми розраховуємо на зростання близько 10%. Це пов’язано, по-перше, із суттєвим подорожчанням основних матеріалів, що може вплинути на фізичні обсяги. А по-друге, ринок, особливо житловий, близький до насичення. Настане певний баланс між попитом та пропозицією, і це зменшить темпи зростання», – пояснює Сергій Пилипенко.

З урахуванням високих геополітичних ризиків початку року не варто очікувати на масовий прихід нових іноземних інвесторів на наш ринок. У 2022 році ринок девелопменту розвиватиметься переважно за рахунок внутрішніх інвесторів та іноземного бізнесу, що вже працює в Україні.

«У зв’язку з відкриттям ринку землі ми бачимо підвищений інтерес з боку інвесторів з Європи та Близького Сходу, які розглядають значні інвестиції в ринок нерухомості України», – додає Андрій Озейчук.

На настрої інвесторів і надалі впливатиме зростання вартості енергоресурсів і, як наслідок, подорожчання матеріалів, що особливо стало відчуватися з осені. Експерти ринку очікують, що зростання цін на матеріали та витрат на реалізацію будпроєктів триватиме.

«Ціни на матеріали вже зросли в середньому приблизно на 20%, вартість робіт (зарплати) поки що не змінилася, але ми бачимо, що через інфляцію буде підвищення на 20-30%, що буде закладено у фінальні кошториси. Якщо є кошти й необхідні модернізація та розвиток, то зараз найкращий час будуватися, бо дешевше вже не буде, – резюмує Богдан Третяк. – Якщо є фінансові ресурси, то треба зараз вкладати у модернізацію та скорочення витрат, оскільки вартість тих самих енергоресурсів зросла, і малоймовірно, що вони різко подешевшають, повернувшись до колишніх цінових рівнів».