(c) shutterstock.com

Пандемія зумовила також до внутрішньої трансформації офісної та торговельної нерухомості

Тривала невизначеність, спричинена COVID-19, сповільнила інвестиційну активність у секторі нерухомості у 2021 році. І хоча ділова активність є стриманою, варто зазначити, що середньо- і довгострокові очікування бізнесу залишаються помірно позитивними, що свідчить про поступове відновлення попиту на комерційну нерухомість. Однак ситуація в окремих сегментах ринку комерційної нерухомості відрізняється.

Офісна нерухомість

За 9 місяців 2021 року в офісному секторі Києва було укладено угод купівлі-продажу загальною вартістю понад $35 млн, що майже в 3 рази більше, ніж за аналогічний період минулого року.

Ставки оренди офісної нерухомості Києва у зв’язку з COVID-19 в Україні залишаються приблизно на тому самому рівні, що й минулого року: декларовані орендні ставки для класу А перебувають у межах $23-28/кв.м/місяць, а для класу B – $13-23/кв.м/місяць.

Водночас ми спостерігаємо тривалий тренд на зростання вартості будівництва та енергоносіїв, що впливає на рішення девелоперів не знижувати ціни на збудовані об’єкти нерухомості. Це означає, що собівартість будівництва об’єкту нерухомості, який починають зводити сьогодні, є більшою, ніж собівартість аналогічного об’єкту, введеного в експлуатацію кілька років тому. Так, наприклад, прайм-ставка капіталізації станом на третій квартал 2021 року для офісної нерухомості становила 11,75% з тенденцією до подальшого зниження, що наразі є загальносвітовим трендом.

COVID-19 суттєво змінив сучасну модель користування офісними приміщеннями. Орендарі почали більш виважено приймати рішення щодо розміру орендних лотів. У зв’язку з цим обсяги орендної активності, які спостерігалися у 2018-2019 рр., зменшилися і, як наслідок, після 2022 року нові об’єкти вводитимуться на ринок в значно меншому обсязі. Подібні коливання ми вже спостерігали раніше у 2008-2010 рр. та 2014-2015 рр. Зменшення обсягів введення в експлуатацію нових об’єктів разом з відновленням економічної активності призводить до поступового зниження вакантності на ринку й слугує тригером для відновлення будівництва. Такого сценарію можна очікувати не раніше 2024-2025 рр.

Торговельна нерухомість

COVID-19 значною мірою вплинув на привабливість для інвесторів торговельного сегменту, оскільки в періоди локдаунів ТРЦ або взагалі не працювали, або працювали в обмеженому режимі. Тоді орендарі торгових центрів покривали лише операційні витрати та не сплачували оренду взагалі, або платили лише відсоток від обороту. Крім того, з відкриттям великих мегамолів загальна пропозиція ТРЦ у Києві сьогодні становить 1,5 млн кв. м, або близько 510 кв. м на 1000 жителів (для прикладу, у Варшаві цей показник становить 600 кв. м на 1000 жителів, у Будапешті та Празі – 800 кв. м на 1000 жителів). Це свідчить про те, що ринок торговельної нерухомості у Києві близький до насичення.

Серед найбільших торгових об’єктів, які вийшли на ринок протягом 2021 року, варто відзначити ТРЦ Respublika Park (GLA – 135 тис. кв. м), який сьогодні є одним з найбільших подібних об’єктів у країні. Також на ринку сьогодні є кілька великих об’єктів, які перебувають на стадії проєктування або будівництва (один з них – Ocean Mall, GLA 110 тис. кв. м). Варто сказати, що введення кожного великого об’єкту на ринок на певний час пригальмує відновлення або зростання орендних ставок.

Натомість у регіонах ніша якісних торговельних центрів залишається незаповненою навіть у містах-мільйонниках. Яскравий приклад цього – відкриття нового ТРЦ Nikolsky в Харкові, який за відвідуваністю суттєво перевершив навіть найоптимістичніші очікування власника ТРЦ та експертів ринку.

Слід додати, що на привабливість торговельного сегменту впливають також стійкий розвиток e-commerce, тренд омніканальності та подальше формування в кінцевого споживача звички купувати онлайн. Загалом ми вважаємо, що ринок торговельної нерухомості зараз проходить певну стадію внутрішньої трансформації.

З позитивних моментів можна відзначити, що походи до ТРЦ стали більш цільовими, а конверсія (співвідношення кількості відвідувачів торгового об’єкту й числа транзакцій) та середній чек зросли. Загалом торговельна нерухомість досі перебуває в зоні уваги інвесторів.

Cкладська нерухомість

Сегмент професійної складської нерухомості під час COVID-19 залишається найбільш популярним серед інвесторів. Ставки капіталізації в цьому секторі є стабільними й наразі становлять 12% з трендом на зниження.

На кінець третього кварталу 2021 року середня вакантність на ринку становила 2,3%. Це найнижчий показник за всю історію існування цього сектору нерухомості в Україні (з 2006 року). Декларовані ставки оренди для сухих складів наразі становлять 133-159 грн/кв.м/міс. ($5-6/кв.м/міс.) для класу А і 95–110 грн/кв.м./міс. ($3,6-4,1/кв.м./міс.) для класу B. Холодні склади сьогодні пропонуються в межах 300-360 грн/кв.м./міс. ($11,3-13,5/кв.м./міс.).

Ми спостерігаємо подальший поступовий розвиток build-to-suit проєктів, де такі компанії, як «Нова Пошта», «Укрпошта» та Rozetka, виступають інвесторами та ініціюють будівництво нових складських комплексів під власні потреби. Частково так відбувається тому, що на ринку майже відсутня нова пропозиція.

Будівництво складів, незважаючи на низьку вакантність, є в дефіциті. Переважно через відсутність дієвих інструментів фінансування будівництва в Україні та досі недостатньо високі ставки оренди. Тим не менше кілька локальних та міжнародних девелоперів уже розпочали будівництво нових об’єктів або заявили про свої плани на 2022 рік.

Тренд на розвиток внутрішньоміських складів, який ми спостерігаємо в Європі та США, в Україні поки що лише формується. Одна з основних причин, на наш погляд, – це велика кількість уже наявних промислових приміщень радянської епохи, які користувачі складів переобладнали для своїх потреб і вартість оренди яких може бути у 2-3 рази нижчою, ніж у сучасного, збудованого з нуля, складу в місті.

Настрої інвесторів

Ми очікуємо, що в офісному сегменті інвестиційна активність залишатиметься стриманою, допоки ринок не поглине значний обсяг нової пропозиції, що вийшла на ринок у 2021-2022 рр. Так, в одному лише третьому кварталі 2021 року серед найбільших нових об’єктів, що вийшли на ринок, – 1-ша черга БЦ Magnett (32 тис. кв. м), 3-тя черга БЦ Eleven (16,5 тис. кв. м), новий корпус UNIT.City B14 (11,2 тис. кв. м), а також завершення реконструкції 2-ї черги БЦ LAVRSKYI (11,4 тис. кв. м).

Натомість девелопери торговельної нерухомості готові розвиватися в регіонах і вже активно планують будівництво нових об’єктів. Так, наприклад, компанія Budhouse Group упродовж наступних років планує відкрити нові торгові об’єкти в Запоріжжі, Одесі, а цього року ввела в експлуатацію ТРЦ Nikolsky в Харкові. «Епіцентр» К заявив про вихід на ринок повноформатних ТЦ і вже активно втілює намір побудувати у Львові ТРЦ «Епіцентр» нового формату з розважальною складовою площею понад 50 тис. кв. м.

Кілька девелоперів анонсували зведення об’єктів складської нерухомості; процес будівництва уже розпочали, зокрема, компанії Amstar та Dragon Capital з проєктами «М-10» і «E40 Industrial Park». Крім того, Європейський банк реконструкції та розвитку (ЄБРР) планує надати фінансування в розмірі $50 млн компанії Dragon Capital для розвитку та управління індустріальною та логістичною нерухомістю.

Незважаючи на майже 100%-ву відсутність девелоперського фінансування від держави, ризиковість будівництва, ринок продовжує розвиватись, а інвестори обережно цікавляться новими проєктами комерційної нерухомості.