(c) shutterstock.com

Пандемия привела также к внутренней трансформации офисной и торговой недвижимости

Продолжающаяся неопределенность, вызванная COVID-19, замедлила инвестиционную активность в секторе недвижимости в 2021 году. И хотя деловая активность сейчас сдержанная, стоит отметить, что средне- и долгосрочные ожидания бизнеса остаются умеренно положительными, что свидетельствует о постепенном восстановлении спроса на коммерческую недвижимость. Однако ситуация в отдельных сегментах рынка коммерческой недвижимости отличается.

Офисная недвижимость

За 9 месяцев 2021 года в офисном секторе Киева было заключено сделок купли-продажи общей стоимостью свыше $35 млн, что почти в 3 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Ставки аренды офисной недвижимости Киева в связи с COVID-19 в Украине остаются примерно на уровне прошлого года: декларируемые арендные ставки для класса А находятся в пределах $23-28/кв.м/месяц, а для класса B – $13-23/кв.м/месяц.

В то же время мы наблюдаем длительный тренд на рост стоимости строительства и энергоносителей, что влияет на решение девелоперов не снижать цены на построенные объекты недвижимости. Это означает, что себестоимость строительства объекта недвижимости, который начинают возводить сегодня, больше себестоимости аналогичного объекта, введенного в эксплуатацию несколько лет назад. Так, например, прайм-ставка капитализации по состоянию на третий квартал 2021 года для офисной недвижимости составила 11,75% с тенденцией к дальнейшему снижению, что является общемировым трендом.

COVID-19 существенно изменил современную модель использования офисных помещений. Арендаторы начали более взвешенно принимать решения в отношении размера арендных лотов. В связи с этим объемы арендной активности, которые наблюдались в 2018-2019 гг., уменьшились и, как следствие, после 2022 года новые объекты будут вводится на рынок в значительно меньшем объеме. Подобные колебания мы наблюдали ранее в 2008-2010 гг. и 2014-2015 гг. Уменьшение объемов ввода в эксплуатацию новых объектов наряду с восстановлением экономической активности приводит к постепенному снижению вакантности на рынке и служит триггером для возобновления строительства. Такого сценария можно ожидать не ранее 2024-2025 гг.

Торговая недвижимость

COVID-19 в значительной степени повлиял на привлекательность для инвесторов торгового сегмента, поскольку в периоды локдаунов ТРЦ либо вообще не работали, либо работали в ограниченном режиме. Тогда арендаторы торговых центров покрывали только операционные расходы и не платили аренду вообще или платили только процент от оборота. Кроме того, с открытием крупных мегамоллов общее предложение ТРЦ в Киеве сегодня составляет 1,5 млн кв. м, или около 510 кв. м на 1000 жителей (например, в Варшаве этот показатель составляет 600 кв. м на 1000 жителей, в Будапеште и Праге – 800 кв. м на 1000 жителей). Это свидетельствует о том, что рынок торговой недвижимости в Киеве близок к насыщению.

Среди крупнейших торговых объектов, вышедших на рынок в течение 2021 года, стоит отметить ТРЦ Respublika Park (GLA – 135 тыс. кв. м), являющийся сегодня одним из крупнейших подобных объектов в стране. Также на рынке сегодня есть несколько крупных объектов, находящихся на стадии проектирования или строительства (один из них – Ocean Mall, GLA 110 тыс. кв. м). Следует сказать, что введение каждого крупного объекта на рынок на время притормозит восстановление или рост арендных ставок.

В регионах же ниша качественных торговых центров остается незаполненной даже в городах-миллионниках. Яркий пример этого – открытие нового ТРЦ Nikolsky в Харькове, который по посещаемости существенно превзошел даже самые оптимистичные ожидания владельца ТРЦ и экспертов рынка.

Следует добавить, что на привлекательность торгового сегмента влияют также устойчивое развитие e-commerce, тренд омниканальности и дальнейшее формирование у конечного потребителя привычки покупать онлайн. В целом мы считаем, что рынок торговой недвижимости сейчас проходит определенную стадию внутренней трансформации.

Из положительных моментов можно отметить, что походы в ТРЦ стали более целевыми, а конверсия (соотношение количества посетителей торгового объекта и числа транзакций) и средний чек выросли. В целом торговая недвижимость до сих пор находится в зоне внимания инвесторов.

Складская недвижимость

Сегмент профессиональной складской недвижимости на COVID-19 остается наиболее популярным среди инвесторов. Ставки капитализации в этом секторе стабильны и сейчас составляют 12% с трендом на снижение.

К концу третьего квартала 2021 года средняя вакантность на рынке составила 2,3%. Это самый низкий показатель за всю историю существования этого сектора недвижимости в Украине (с 2006 года). Декларированные ставки аренды для сухих складов составляют 133-159 грн/кв.м/мес. ($5-6/кв.м/мес.) для класса А и 95–110 грн/кв.м./мес. ($3,6-4,1/кв.м./мес.) для класса B. Холодные склады на сегодняшний день предлагаются в пределах 300-360 грн/кв.м/мес. ($11,3-13,5/кв.м./мес.).

Мы наблюдаем дальнейшее постепенное развитие build-to-suit проектов, где такие компании, как «Нова Пошта», «Укрпошта» и Rozetka, выступают инвесторами и инициируют строительство новых складских комплексов под собственные нужды. Отчасти так происходит потому, что на рынке почти отсутствует новое предложение.

Строительство складов, несмотря на низкую вакантность, остается в дефиците. В основном из-за отсутствия действенных инструментов финансирования строительства в Украине и всё еще недостаточно высоких ставов аренды. Тем не менее несколько локальных и международных девелоперов уже приступили к строительству новых объектов или заявили о своих планах на 2022 год.

Тренд на развитие внутригородских складов, который мы наблюдаем в Европе и США, в Украине пока только формируется. Одна из основных причин, на наш взгляд, – это большое количество уже имеющихся промышленных помещений советской эпохи, которые пользователи складов переоборудовали для своих нужд и стоимость аренды которых может быть в 2-3 раза ниже, чем у современного, построенного с нуля, склада в городе.

Настроения инвесторов

Мы ожидаем, что в офисном сегменте инвестиционная активность будет оставаться сдержанной, пока рынок не поглотит значительный объем нового предложения, вышедшего на рынок в 2021-2022 гг. Так, только в третьем квартале 2021 года среди крупнейших новых объектов, которые вышли на рынок, – 1-я очередь БЦ Magnett (32 тыс. кв. м), 3-я очередь БЦ Eleven (16,5 тыс. кв. м), новый корпус UNIT.City B14 (11,2 тыс. кв. м), а также завершение реконструкции 2-й очереди БЦ LAVRSKYI (11,4 тыс. кв. м).

Девелоперы торговой недвижимости готовы развиваться в регионах и уже активно планируют строительство новых объектов. Так, например, Budhouse Group в течение следующих лет планирует открыть новые торговые объекты в Запорожье, Одессе, а в этом году ввела в эксплуатацию ТРЦ Nikolsky в Харькове. «Эпицентр» К заявил о выходе на рынок полноформатных ТЦ и уже активно воплощает намерение построить во Львове ТРЦ «Эпицентр» нового формата с развлекательной составляющей площадью более 50 тыс. кв. м.

Несколько девелоперов анонсировали строительство объектов складской недвижимости; процесс строительства уже начали, в частности, компании Amstar и Dragon Capital с проектами М-10 и E40 Industrial Park. Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) планирует предоставить финансирование в размере $50 млн компании Dragon Capital для развития и управления индустриальной и логистической недвижимостью.

Несмотря на почти 100%-е отсутствие девелоперского финансирования от государства, рисковость строительства, рынок продолжает развиваться, а инвесторы осторожно интересуются новыми проектами коммерческой недвижимости.