Анна Лаєвська: «Зростання собівартості зменшує маржу забудовників»

Комерційний директор компанії «Інтергал-Буд» – про собівартість, зростання на 40% і баштові крани з Китаю

«Буде тільки дорожчати» і «зростання на 40% за рік» – фрази, які можна було почути від забудовників у далекі докризові роки. Зараз стрімке зростання вартості квадратів повертається. Разом з подорожчанням енергоносіїв та деяких будівельних матеріалів, а також дефіцитом інших будматеріалів та відсутністю альтернатив для інвестицій. Про це, а також про важливість іпотечних програм кореспондент GMK Center поговорив з комерційним директором компанії «Інтергал-Буд» Анною Лаєвською.

На початку 2021 року житлове будівництво зростало дуже швидкими темпами – на 40% за результатами квітня. Але за 10 місяців цифра вийшла значно скромнішою: +19,6%. Які фактори тут вплинули?

– Думаю, що секрет зростання на початку 2021 року – не в реальному збільшенні кількості об’єктів, що будуються та вже введені, а у відновленні роботи дозвільної системи. Упродовж майже всього 2020 року Державна архітектурно-будівельна інспекція реформувалася та не функціонувала. Це гальмувало і введення будинків в експлуатацію, і видачу нових дозволів. Відповідно, об’єкти 2020 року відобразилися в статистиці 2021 року, коли орган хоч якось почав працювати.

Яких результатів очікуєте від 2021 року?

– У зв’язку з карантинними явищами, з політичними та економічними аспектами багато забудовників перенесли старт нових об’єктів на 2022-2023 рік. Наразі незрозуміло, що буде з динамікою попиту, як розгортатиметься ситуація з коронавірусом – чи будуть ще якісь локдауни. Тому я думаю, що обсяг введення в експлуатацію та будівництва залишиться на нинішньому рівні. Можливе незначне збільшення – до 5%.

Чи є ще якісь фактори, що стримують зростання?

– Так є. По-перше, відчувається нестача робочої сили, особливо кваліфікованої. Багато працівників поїхали за кордон і не повертаються до України. По-друге, є дефіцит толкових генеральних підрядників – організацій, які можуть виконувати складні роботи. По-третє, є дефіцит будівельної техніки. Причому дефіцит настільки великий, що наша компанія, наприклад, купувала кілька десятків кранів у Китаї. У Києві, щоби взяти в оренду баштовий кран, черга на рік.

Крім того, різко зростає собівартість будівництва. Не вистачає будматеріалів. Наприклад, керамічних блоків, кератерму, газобетону. Заводи, що випускають цю продукцію, зараз не справляються. Попит об’єктивно перевищує їхні виробничі потужності. Тому різко збільшити обсяги будівництва не дасть можливості ще й матеріально-технічна база.

З чим пов’язана така нестача потужностей?

– З великою кількістю об’єктів, що одночасно будуються. Від точкової забудови попит змістився в бік великих житлових комплексів. Не лише у Києві, а й у великих містах: у Львові, Одесі одночасно будуються по 100-200 тис. кв. м нерухомості. Відповідно, це по два-три крани на кожному будинку. Та кількість кранів, яка була на ринку, просто не була розрахована на такий обсяг будівельних робіт. Звісно, ця нестача згодом буде подолана. Але сьогодні топові забудовники вже самостійно купують свою техніку. І опалубку купують імпортну, і крани привозять із Китаю, і поставки будматеріалів намагаються налагодити з різних країн, бо українські виробники не встигають за такими обсягами будівництва.

На те, що одночасно будується так багато об’єктів, вплинуло ще щось, крім «відкладеної пропозиції» 2020 року? Можливо, спрацювали державні програми?

– Ні. Державні програми стимулюють будівництво мінімально. Якщо говорити про «Доступну іпотеку», то це лише тисяча підписаних угод. Якраз нещодавно ми підписували тисячну доступну іпотеку під 7%. Це був наш клієнт та банку «Глобус». У масштабах усього ринку тисяча – це мізерна кількість. Один великий забудовник продає за рік 3-5 тис. квартир. А тут за рік у всій країні уклали тисячу угод. Це не ті обсяги попиту, що можуть вплинути на ринок.

То що тоді вплинуло?

– Є величезний і досі зростаючий попит на нерухомість як інвестицію. Портал ЛУН підрахував, що зараз у Києві продається понад 400 житлових комплексів на етапі будівництва. У нас немає альтернативи у вигляді працюючого фондового ринку. Нерухомість – це актив, який дає змогу як мінімум зберегти гроші, а як максимум – заробити на перепродажу чи оренді. І це дуже вигідно. Якщо здавати квартиру в оренду, можна заробити приблизно 9-10% річних у валюті, а якщо перепродувати, інвестувавши на етапі котловану, можна заробити приблизно 30-50%. А у бізнес-класі навіть більше, доходить і до 70-80% вартості квартири.

Крім того, коли під час карантину почалися проблеми у сфері комерційної нерухомості – закрилися кафе, ресторани та магазини, – у всьому світі стався відтік інвестицій з нежитлового фонду в житло. Близько 5%, згідно зі звітами Knight Frank. Але в Україні житло – це й без того найбільш затребуваний актив з усіх можливих.

Житлова нерухомість має гарну перспективу зростання за ціною. Плюс у нас один з найнижчих у Європі показників щодо забезпеченості населення новим сучасним житлом. Плюс дуже високий відсоток зношеності та старіння житлового фонду загалом. У багатьох людей є необхідність покращити житлові умови. Тому коли кажуть про те, що на ринку надвиробництво, є якась надмірна пропозиція, експерти та забудовники погоджуються, що це некоректна інформація, оскільки більшість об’єктів надійних забудовників повністю продаються до моменту введення в експлуатацію. Залишків та якихось квартир, що «зависли» на багато років, немає.

Єдиний сегмент, у якому є надмірна пропозиція, – це об’єкти, збудовані ще у 2007-2009 роках, коли у моді були квартири по 300-500 кв. м. Вони такі величезні, що їх не хочуть купувати навіть у центрі Києва на Печерську. Такі «завислі» квартири на ринку є, а щодо решти проблем з продажами не існує.

Законопроєкт №5600, який змінює оподаткування для нерухомості, не створює проблем з попитом?

– Законопроєкт №5600 міг би дуже нашкодити, якби до нього включили формулювання щодо ПДВ на первинне житло. Але, на щастя, депутати почули професійну спільноту та експертів будівельного ринку, тому цю норму з неї виключили. Тобто нарахування ПДВ на квартири в новобудовах зараз не передбачається.

Але є там один негативний момент, що стосується спекулятивних угод. Тепер третя та більше квартира, продана за рік, має продаватися зі стягненням податку 18%. Якщо я не помиляюся, це 18% від різниці між ціною купівлі об’єкта та реальною ціною продажу. Ми розуміємо, що кількість угод, коли люди інвестують у 5-10 квартир для перепродажу, може зменшитися, адже й по податках це буде не зовсім вигідно, і термін повернення капіталу може збільшитися, оскільки інвестору доведеться чекати кілька років, щоб виставити квартиру й продати без податків. Водночас слід розуміти, що це може призвести до збільшення кількості переуступок на етапі будівництва. Схеми продажу об’єктів забудовниками в принципі дозволяють заміну сторони договору до виникнення прав власності. І професійні інвестори, і населення знають про ці можливості та користуються ними, щоб заробляти гроші та виходити з проєкту ще до його завершення.

Повернемося до питання собівартості. Чи впливає на вас економічна криза? Наскільки вплинуло зростання цін на будівельні матеріали?

– За нашими розрахунками, за останні два-три місяці собівартість будівництва зросла приблизно на $120-150 на кв. м. Насамперед це пов’язано зі зростанням цін на метал – подорожчання становило близько 60-70%. Бетонні вироби, базові будівельні матеріали: керамічні та газобетонні блоки, оздоблювальні матеріали, ліфтове обладнання – все дуже різко стрибнуло в ціні. І тенденція зростання цін зберігається.

Забудовники, звісно, не можуть одразу ж перекласти таке зростання собівартості на ціну квадратного метра. Попит на ринку доволі еластичний, є певні очікування покупців. За місяць підняти ціну на таку суму не можна. Але у відстроченому періоді, приблизно за півроку, зростання собівартості позначиться на ціні. А поки що зростання собівартості призводить до зменшення маржі забудовників. Наступного року прогнозують зростання собівартості ще на 15-20%. Подивимося, як ситуація розвиватиметься далі. Багато наших постачальників уже кажуть, що інфляція, збільшення вартості енергоносіїв та високий попит на матеріали неминуче призведуть до ще більшого зростання собівартості.

Наскільки приблизно збільшиться вартість квадратного метра?

– За цей рік ціна на первинному ринку, якщо казати про Київ, вже зросла на 40%. Це дуже крутий показник, тому що за п’ять попередніх років вона збільшилася лише на 15%. Наступного року прогнозують ще приблизно 20-25%. Калькуляція, звісно, складніша, але оскільки собівартість підвищилася на $150 за кв. м, то й ціна має зрости приблизно на стільки ж, щоб нівелювати різницю.

Як ви вважаєте, чи зменшиться попит через зростання ціни?

– Він не зменшиться. Буде період звикання до нових цін – місяць-півтора, – але після цього обсяг угод відновиться. Попит не просідає, бо альтернатив інвестування в нашій країні немає.

Нині середня ціна житла комфорт-класу в столиці – близько $1200 за кв. м. Багато експертів кажуть, що ринок спокійно може дійти до ціни $2000 за кв. м без втрати продажів у кількісному виразі. Я не зовсім згодна, але, думаю, $1500-1600 – це реальна середня ціна квадратного метра масового житла в такому ходовому сегменті. Якщо її встановити, обсяг угод усе одно збережеться. Справді, кілька місяців люди звикатимуть, але в глобальному масштабі попит не впаде.

Нові об’єкти. Вони будуть уже за новими цінами? Коли буде масовий старт?

– Так, нові об’єкти виставляються одразу за вищими цінами. Навіть наступні черги комплексів, які стартували минулого-позаминулого року, виходили з вищою ціною, ніж попередні черги. Здебільшого старт нових об’єктів ринку – це 2022-2023 рік. Планується велика кількість масштабних комплексів: майданчики по 10-50 га – колишні великі промзони, по суті, цілі нові міста. І зараз такий формат забудови переважає. Ми відходимо від точкової забудови, коли нові будівлі втиснуті в рамки наявних старих кварталів, і переходимо до варіантів розвитку великих ділянок, де є можливість спланувати комфортну територію, яка має свої об’єкти інфраструктури – школи, садочки, паркінги, навіть стадіони. Такі об’єкти краще сприймаються покупцями, вони готові доплачувати саме такий формат будівництва. Тому майбутнє переважно за комплексами такого виду.

Якими будуть обсяги будівництва у 2022 році?

– Я більше орієнтуюсь не на метри, а на приблизний грошовий обсяг. За приблизними підрахунками, обсяг операцій на первинному ринку нерухомості України, тобто загальна сума угод, укладених на первинному ринку, – це приблизно $1,8-2 млрд на рік. На жаль, у нас не існує офіційної статистики щодо кількості підписаних договорів та за сумою підписаних угод. Цифри формуються на рівні спілкування провідних компаній та приблизних зрізів за кількістю, хто скільки продав квартир. Коли я читаю у ЗМІ інформацію, що в Києві продали 11 тисяч квартир на рік, я розумію, що це смішно. 11 тисяч – це продажі двох забудовників, які входять до топ-5. Цифра в 3-4 рази більша.

У нас, до речі, є законопроект щодо майбутніх об’єктів нерухомості, який наразі просувають законодавці. От у ньому з’являється поняття «реєстр угод з первинної нерухомості», в якому забудовник і нотаріус мають реєструвати підписання договорів, що відбулося. Це дуже правильно, оскільки покупці будуть впевнені в тому, що немає подвійного продажу, що за ними закріплено право на квартиру. Але й з погляду статистики – це чудова ідея, оскільки ми бачитимемо обсяг продажів і нарешті буде зрозуміло, скільки насправді житла продається і які показники по нашому ринку. Зараз це з розряду «суперсекретної» інформації.

«Зльоту» державних іпотечних програм у 2022 році ви не прогнозуєте?

– Ні. Але, звісно, хотілося б, щоби більша кількість людей в Україні мала змогу придбати житло. За підрахунками наших міністерств, органів держстатистики, лише 5% населення мають можливість за власні кошти придбати квартиру в новобудовах. На іпотечні програми є великі надії, але доступна іпотека поки що слабко працює. У неї дуже завищені вимоги до позичальників. А ще обмеження і за площею квартири, яку можна придбати, і за вартістю. У першій версії держпрограми на одну людину або на сім’ю з двох осіб можна було придбати максимум 50 кв. м, а вартість квартири не повинна була перевищувати 2,5 млн грн. Але ми з вами чудово розуміємо, що якщо це молода сім’я чи молодий спеціаліст, який хоче на перспективу покращити свої житлові умови, то потрібна хоча б хороша двокімнатна квартира. А двокімнатні квартири в нових будинках – це мінімум 58-60 кв. м. З таким зростанням цін на нерухомість квартира за 2,5 млн грн – це однокімнатна в не найкращому районі столиці.

А в регіонах за програмою доступної іпотеки каменем спотикання було обмеження за віком будівель, які могли брати участь у програмі. Вони мали бути не старшими за три років. Виявилося, що в багатьох обласних центрах та невеликих містечках взагалі немає будинків, яким 3 роки і менше. Зараз цей строк збільшили: можна купувати квартири у будинках, не старших за 10 років. Але це стимулювання вторинного ринку, а не первинного. Вторинний ринок не забезпечить приросту ВВП, не створить робочих місць та не дасть податків із будівельних компаній.

Є ще друга ініціатива, якою займаються самі забудовники – це партнерські програми з банками. Ми також маємо такі програми, ми компенсуємо банківському сектору частину процентних ставок, щоб наші клієнти могли брати іпотеку під 5-12% на пільгових умовах. Це дає змогу збільшити обсяг продажів, але поки що показники смішні порівняно з докризовим 2007 роком. У 2007 році в Україні 30% новобудов продавалися в кредит, у 2021 році – лише 10%. У розвинених країнах цей відсоток становить від 50% і вище. За кордоном іпотека зі ставками 0,5-3% та з можливістю взяти кредит на свою квартиру на 30 років – це більш ніж доступно для широких верств населення.

Я вважаю, що з цією ситуацією треба працювати, бо без іпотечних програм не буде інвестицій в оновлення житлового фонду. Буде дуже складно залучити приватний бізнес для модернізації, а модернізація житлового фонду тягне за собою цілу низку серйозних питань. Коли забудовники щось перебудовують, зносять, реконструюють житлові квартали, їм доводиться перебудовувати та прокладати нові мережі, ремонтувати наявні колектори та технічні станції, прокладати нові кабелі, будувати нові дороги та інфраструктурні об’єкти. Але щоб гроші вкладалися в будівництво, створювали позитивний ефект для економіки, населення своїм попитом має створити обсяг ринку, який дасть можливість цим займатися. У нас ринок дуже стримується рівнем доходів населення і тим, що лише 5% можуть купувати нове житло.