Планы строительства промышленной недвижимости в Украине уже превышают довоенный уровень

Западные регионы страны стали новой точкой строительства индустриальной, логистической и другой нежилой недвижимости

В результате полномасштабной агрессии РФ промышленное строительство в Украине ожидаемо сократилось, а почти 500 крупных и средних предприятий серьезно повреждены или разрушены. По оценке KSE Institute, по состоянию на ноябрь 2024 года прямые убытки промышленной инфраструктуры Украины из-за войны составили $14,4 млрд. Однако в относительно безопасных районах западных и центральных областей Украины уже с 2023 года промышленные инвесторы возобновили активность.

Показатель общей площади промышленных зданий и складов до начала строительства сейчас на 25% превышает уровень довоенного 2021 года. Иными словами, инвесторы существенно нарастили свои планы по строительству складов и индустриальной недвижимости, чему помогает массовое создание индустриальных парков.

Восстановление промстроительства

После начала полномасштабной агрессии ввод в эксплуатацию промышленных площадей прогнозируемо резко сократился. По итогам 2022 года спад составил 39% – до 686 тыс. кв. м. Однако в последующие периоды пошло восстановление. Показатель ввода в эксплуатацию промышленных зданий и складов в 2024 году вырос на 16% по сравнению с 2023-м – до 987 тыс. кв. м. Это всего на 12% ниже, чем в довоенном 2021-м.

Важно отметить, что строительство как процесс растянут в среднем от года и выше. Он предполагает длительный цикл, включающий оформление разрешений, подготовку площадки и проведение стройработ, и только в самом конце – принятие в эксплуатацию. Это завершающий этап, который характеризуется оформлением документов на определенное здание. Также показатель ввода в эксплуатацию объектов частично отражает благоприятность среды, которая позволяет инвесторам завершать строительство.

Региональный аспект

Даже до войны точки ввода новой промышленной недвижимости сместились с востока Украины в сторону запада и центра страны. Полномасштабная агрессия лишь усилила эту тенденцию. Среди лидеров по вводу в эксплуатацию промышленных объектов по итогам прошлого года – Киевская (31,2%) Львовская (19,1%), Хмельницкая (7,2%), Житомирская (5,8%) и Винницкая (5,5%) области. Самый высокий прирост удельного веса показателя в 2024-м по сравнению с довоенным 2021-м был в таких областях:

Киевская – до 31,2% с 23,5%;
Хмельницкая – до 7,6% с 3,6%;
Житомирская – до 5,8% с 2,6%.

Бум строительства индустриальной и другой нежилой недвижимости касается в основном достаточно безопасных западных регионов Украины. Это подтверждается показателем ввода в эксплуатацию гостиничных объектов, который по итогам прошлого года на 36% выше довоенного 2021-го.

«Сейчас Западная Украина стала большой строительной площадкой. Мы видим, что идет активное гостинично-рекреационное строительство в Карпатах и промышленное строительство (в том числе в индустриальных парков) для агро- и пищевых предприятий – элеваторы, различные перерабатывающие производства и др.», – ранее рассказал в комментарии GMK Center Виталий Притула, директор компании «Еврометалл».

Львовские чиновники уже даже сетуют, что почти все площади индустриальных парков во Львовской области забронированы, а в регионе практически не осталось больших свободных участков под промышленные предприятия.

По понятным причинам бывшие ранее в лидерах индустриальные Донецкая, Луганская, Харьковская и Запорожская области и другие просто прифронтовые регионы сейчас показывают нулевые показатели ввода в эксплуатацию промышленных объектов. По итогам прошлого года потеряли свои позиции по сравнению с 2021-м такие регионы:

Днепропетровская – до 4,4% с 8%;
Полтавская – до 1,5% с 4,3%;
Одесская – до 1,4% с 3,4%.

Таким образом ряд областей Западной (Львовская, Хмельницкая, Закарпатская и Ивано-Франковская) и Центральной части Украины (Киевская, Житомирская и Винницкая) остаются привлекательными для строительства промышленных объектов, а в условиях войны и последовавшей релокации смогли нарастить свой индустриальный потенциал.

Следует отметить, что тренд на открытие новых производств в западных регионах не нов. Например, на западе страны с начала 2000-х открывались и расширялись производства, ориентированные на европейский рынок – в частности, кабелей и другой продукции для автопрома, различных электроприборов. Сейчас там работают немало новых производств мебели, стройматериалов, минудобрений, предприятий по переработке агропродукции, а также легкой и пищевой промышленности, которые ориентированы и на внутренний рынок.

Есть ли промышленный бум?

Сейчас мы можем видеть рост уровня заинтересованности инвесторов в запуске новых промышленных и логистических объектов уже выше довоенного уровня. Показатель общей площади промышленных зданий и складов до начала строительства в январе-сентябре 2024 года (1,66 млн кв. м) находился на 25% выше по сравнению с аналогичным периодом 2021-го. Иными словами, текущие планы по строительству индустриальной недвижимости выше довоенных. В то же время ввод в эксплуатацию промышленных площадей по итогам прошлого года (987 тыс. кв. м.) еще на 12% ниже уровня 2021-го (1,12 млн кв. м).

Среди крупных промышленных объектов, введенных в эксплуатацию за последнее время, можно отметить такие:

Австрийская Kronospan запустила в Ровенской области новую линию стоимостью €200 млн по производству OSB-плит.
Во Львовской области была запущена новая фабрика Philip Morris, инвестиции в которую составили $30 млн.
Французская группа Saint-Gobain открыла первый завод по выпуску сухих строительных смесей в Ивано-Франковской области. Инвестиции в производство составили более €11 млн.
В 2024 году в Украине заработали два биометановых завода: один от группы компаний Vitagro в сентябре, другой от компании «Галс Агро» в ноябре.

В настоящее время значительная часть новых производств и складов строится или открывается в рамках индустриальных парков. Лидерами по числу зарегистрированных в 2024 году индустриальных парков были западные области: Львовская (6 парков), Закарпатская (5) и Ивано-Франковская (3).

«В индустриальных парках Украины по состоянию на конец 2024 года строится или уже построено 25 заводов. Это компании в отраслях производства товаров питания, агропереработки, стройматериалов, деревообработки, машиностроения и др. Кроме того, введено в эксплуатацию более 100 тыс. кв. м промышленной недвижимости для релоцированных и новых предприятий», – рассказывает Валерий Кирилко, CEO Группы компаний «Индустриальные парки Украины».

Еще более грандиозными выглядят инвестиционные планы. Среди анонсированных промышленных проектов можно отметить такие:

«Астарта» инвестирует $76 млн в строительство завода в Хмельницкой области по переработке масличных культур мощностью 400 тыс. т в год. Ввод в эксплуатацию намечен на 2026 год.
В Тернопольской области ведется строительство нового завода Knauf по производству гипсокартона и сухих строительных смесей. Инвестиции немецкой компании в этот проект составят 150 млн.
Производитель пожарной техники «Пожмашина» планирует создать новый завод с инвестициями в $15 млн во Львове.

Еще 13 заводов в индустриальных парках находятся на стадии строительства. По словам Андрея Ропицкого, директора ИП «Белая Церковь», в настоящее время в парке строятся три завода, в частности, два из них для иностранных компаний, а именно для британской Unilever (завод по выпуску средств личной гигиены) и финской Peikko (мощности по производству стройматериалов). К этому перечню в ближайшей перспективе может добавиться еще один объект.

Несмотря на войну промышленные компании продолжают реализовывать свои инвестиционные планы, хотя это и происходит в достаточно безопасных западных и центральных областях Украины. Очевидно, что инвесторы в своих действиях исходят из предпосылки, что активные боевые действия прекратятся в обозримой перспективе.