Индустрия квадратов: промышленное строительство за год выросло на треть

Новые промышленные производства и склады открывают преимущественно в западных и центральных регионах страны

Промышленное строительство в последние три года демонстрирует весьма обнадеживающие результаты. В стране строят как промышленные здания и склады, так и объекты дорожной, энергетической и прочей инфраструктуры. Официальная статистика в Украине под промышленным строительством подразумевает расходы на возведение промышленных зданий и складов, а также ввод их в эксплуатацию.

В 2019 году, по данным Госслужбы статистики, объем строительства промышленных зданий и складов вырос на 31% по сравнению с предыдущим годом – до 13,2 млрд грн. Доля этого сегмента в общем объеме строительства составила 7,5%, в нежилом строительстве – 26,8%.

При этом объем введенных в эксплуатацию промышленных площадей в прошлом году вырос на 72,5% по сравнению с 2018-м – до 1,05 млн кв. м. На 2019 год пришелся пик ввода в эксплуатацию объектов, заложенных несколько лет назад. Дело в том, что показатель ввода в эксплуатацию не учитывает срока строительства объекта. Строительство предполагает длинный цикл, включающий оформление разрешений, подготовку и проведение стройработ, и только в самом конце – принятие в эксплуатацию. По разным видам объектов это может занять от полугода до двух лет. Кроме того, вводить в эксплуатацию могут и долгострои.

Drang nach Westen

В последние годы эпицентр ввода новой промышленной недвижимости сместился с востока Украины в сторону запада и центра страны. В 2017-2019 гг. самый большой суммарный объем ввода в эксплуатацию промышленных зданий наблюдался в таких областях:

• Киевская – 447 тыс. кв. м (19,9% к общему итогу за три года);
• Днепропетровская – 209,8 тыс. кв. м (9,3%);
• Львовская –192,4 тыс. кв. м (8,6%);
• Одесская – 169,2 тыс. кв. м (7,5%);
• Ивано-Франковская – 127,3 тыс. кв. м (5,7%).

Неплохую динамику продемонстрировали скорее аграрные, а не промышленные области:

• Житомирская – 121,9 тыс. кв. м за три года;
• Винницкая – 121,3 тыс. кв. м;
• Хмельницкая – 120,4 тыс. кв. м.

В истории независимой Украины уже бывали периоды, когда новые производства концентрировались в западных и центральных регионах. Например, на западе страны с начала 2000-х открывались и расширялись производства, ориентированные на европейский рынок. В частности, предприятия по производству кабелей и другой продукции для автопрома, различных электроприборов. Сейчас там работают немало новых производств мебели, стройматериалов, минудобрений, предприятий по переработке агропродукции, а также легпрома и пищепрома, которые ориентированы в том числе и на внутренний рынок.

Киев в число лидеров по промышленному строительству не входит. Здесь строят офисы, ТРЦ, гостиницы; избавляются от промзон, застраивая их жильем. При этом инвесторы возводят производства и склады рядом со столицей – в Киевской области.

Ввод в эксплуатацию промышленной недвижимости в 2017-2019 гг., тыс. кв. м

Область	2017 р.	2018 р.	2019 р.
Киевская	85.9	143.6	217.5
Днепропетровская	51.5	39.5	118.8
Львовская	54.4	39.2	98.8
Одесская	24.1	27.8	117.3
Ивано-Франковская	44.9	19.8	62.6
Житомирская	58.2	20.7	43.1
Винницкая	27.6	40.7	52.9
Хмельницкая	42.7	22	55.7
Тернопольская	8.4	35.8	39.6
Закарпатская	28.9	27.8	24.2
Харьковская	21.1	42.8	15.5
Черкасская	8.2	46.6	18.6
Николаевская	13.1	5.1	41.3
Запорожская	11.6	12.5	25.7
Полтавская	18.7	9	22.1
Ровенская	23.6	8.4	13.6
Кировоградская	13.6	11.4	18.7
Сумская	15.7	13	11
Херсонская	1.7	12.2	19.4
Волынская	10.2	8.1	12.2
Донецкая	9	4.9	10.4
Черновицкая	6.5	5.1	12.6
Черниговская	5.4	15.3	н/д
г. Киев	н/д	1.2	н/д
Луганская	0.3	0	0

Отраслевая структура

Публичные данные Госстата не позволяют отделить данные по промышленным зданиям от складских. А их ценность для понимания деловой активности все-таки разная. Ускорение в складском сегменте отражает динамику развития не столько производства, сколько торговли. При этом эксперты говорят, что новых производств на самом деле строят немного.

«В производственной сфере можно наблюдать в большей степени расширение действующих мощностей (их расширяли уже работающие в Украине глобальные производители продуктов питания), а не новое строительство. Однако в случае проведения структурных реформ в стране и улучшения инвестиционного климата это станет трендом на следующие 5-10 лет», – поясняет Богдан Третяк, управляющий партнер компании «АртБудСервис».

По словам Дмитрия Васильева, начальника отдела маркетинга ЧАО «Укрсталь Конструкция», среди отраслей экономики, которые генерируют наибольший внутренний спрос на промстроительство, – всё еще горно-металлургический комплекс, агросектор и в значительно меньшей степени логистика. В перспективе можно ожидать увеличения спроса со стороны энергетического комплекса, нефтегазовой и химической отраслей.

Среди открытых в 2019 году новых производств можно отметить такие предприятия:

• по производству экструдированного пенополистирола в Тернополе;
• по выпуску препаратов из плазмы крови в Белой Церкви;
• по изготовлению яблочного пектина во Львовской области;
• по производству жаток в Здолбунове Ровенской области;
• по нанесению полимерных покрытий на оцинкованный прокат в Первомайске Николаевской области.

Всего с 2015 года в Украине начали работать свыше 200 новых предприятий и различных мощностей. Эти данные можно увидеть на интерактивной карте.

Очевидно, что уровень промышленного строительства в Украине крайне недостаточен. Кабмин хочет улучшить ситуацию в промстроительстве путем развития индустриальных парков. Власти рассчитывают, что в ближайшие пять-десять лет смогут привлечь туда около $5 млрд.

Однако проблема не только в пока ничем не обеспеченных амбициях, но и в том, что в Украине уже сейчас насчитывается 43 индустриальных парка, но реально работающих всего два – в Белой Церкви и Виннице.

Мощности хранения

Ситуация на складском рынке зависит от состояния экономики и динамики торговли. С последней в Украине всё пока относительно хорошо, особенно в сегменте электронной коммерции. Товарооборот розничной торговли Украины в 2019 году увеличился на 10,5%, в январе 2020 года рост составил 12,1%.

Под влиянием роста торговли и быстрого развития логистического бизнеса растет и спрос на качественные складские помещения. По оценкам Colliers International (Украина), новое предложение складов в 2019 году составило около 25 тыс. кв. м. Это в 2,5 раза превышает показатель 2018 года. Темпы роста нового предложения значительно снизились – с 16-12% в 2009-2011 гг. до 3-1% в 2016-2019 гг. В 2020-2021 гг. ожидается ввод ряда крупных объектов суммарной площадью более 80 тыс. кв. м.

О нехватке складских мощностей свидетельствуют две основные характеристики – динамика вакантности (заполняемости) и арендных ставок. Вакантность в конце декабря 2019 года достигла 2,5%. В наиболее качественных объектах, как говорится, «мест нет». Для сравнения: в 2015 году вакантность была на уровне 10,5%. От нехватки складских площадей страдают как внутренние операторы, так и иностранные компании.

Арендные ставки в лучших объектах Киева и области (склады класса А), по данным Colliers International (Украина), демонстрируют умеренный рост – с $3,7/кв. м в месяц в 2016 году до $5-6/кв. м в месяц в 2019-м. В то же время текущий уровень ставок не мотивирует девелоперов строить склады. Они готовы активизировать процесс с их ростом на 15-20% (уровень безубыточности – от $5-6/кв. м в месяц).

Всё вышеуказанное касается складского рынка Киева и области (это самый развитый рынок, детальных данных по Украине очень мало). Другие крупные локации профессиональной складской недвижимости находятся в Одессе, Львове, а также в Днепре и Харькове. Однако часто это не новое строительство, а реконструкция старых промышленных зданий.

В ближайшей перспективе ожидается дальнейший рост спроса на складские помещения со стороны логистики и торговли (непродовольственного ритейла и товаров FMCG), а также сегмента e-commerce.

Для определения будущих трендов можно учитывать факторы, которые уже сейчас формируют европейский рынок. B исследовании Cushman & Wakefield названы такие тенденции рынка складской недвижимости в Европе:

1. Растет потребность в складских комплексах площадью свыше 50 тыс. кв. м.
2. Вместе со спросом на доставку «последней мили» возрастет стоимость складских объектов, расположенных ближе к конечному потребителю.
3. В борьбе за покупателя онлайн-магазины предельно ускоряют сроки доставки, что приведет к росту конкуренции за лучшие склады в черте города.

Всё это ждет Украину в будущем, хотя уже сейчас существует тенденция увеличения спроса на средние и большие по размеру склады.

Склады под заказ

По оценкам компании Cushman & Wakefield, по состоянию на конец 2019 года общий размер рынка складской и логистической недвижимости в Киевском регионе составил около 1,9 млн кв. м. По всей Украине – около 2,5 млн кв. м. С учетом объема ввода новых площадей и высокого спроса активность девелоперов на рынке можно считать низкой (в 2014-2019 гг. ввод новых площадей был на уровне 150-200 тыс. кв. м в год).

В связи с нестабильной ситуацией в экономике и циклом строительства, который длится не менее года, интерес девелоперов к складам нестабилен. Поэтому все последние годы на рынке преобладала схема built-to-suit – строительство складов для конкретного клиента, под его специфические требования.

Преобладание такого формата – вынужденная мера в условиях дефицита качественных складских помещений, которая, однако, не способствует появлению свободных складских площадей, доступных всем. Также растет интерес к строительству собственных помещений, которым заняты торговые сети и логистические компании, например, «Новая Почта».

Из-за дефицита вакантных помещений предварительные договоры аренды в объектах подписываются еще на стадии строительства. Поэтому тенденция на built-to-suit продолжится.

Индустриальные перспективы

Только после того, как в 2019 году промпроизводство в Украине снизилось на 1,8%, в Кабмине задумались над стимулированием развития промышленности. За последнее время Кабмин вплотную подошел к идее введения должности вице-премьера по вопросам промышленности и запуску программ поддержки реального сектора экономики. Так, Минэкономики предложило выделять 15-17 млрд грн в год господдержки на развитие промышленности с 2021 года.

В частности, на разные направления в промышленности в 2021-2023 гг. планируется выделить 32,65 млрд грн:

• 16,9 млрд грн – на развитие авиастроения;
• 6 млрд грн – на компенсацию кредитов за приобретение производственного оборудования;
• 6,75 млрд грн – на софинансирование проектов смарт-специализации регионов;
• 3 млрд грн – на создание Фонда энергоэффективности в промышленности.

Кабмин уже успел создать Координационный центр по вопросам промышленности и «улучшил» свои достижения, скорректировав снижение промпроизводства в 2019 году с 1,8% до 0,5% путем изменения методологии подсчета показателя.

В свете переформатирования правительства пока не ясно, каким будет характер предстоящих решений в сфере промышленности и поможет ли запланированное появление профильного министерства остановить процесс деиндустриализации страны. Но в провластной фракции парламента уверяют, что новый премьер будет делать больший акцент на экономике и поддержке промышленности. А значит, строительство промышленных объектов сможет еще ускориться.