domik.ua

У першому кварталі в Україні відбувся спад майже в усіх сегментах будівництва. Перспективи галузі туманні

Динаміка будівництва є одним з найважливіших індикаторів стану економіки країни та настроїв інвесторів. Розвиток будівельної галузі – це драйвер зростання для десятків суміжних галузей. За даними BRDO, кожна гривня, інвестована в будівництво, приносить додаткові 6 гривень суміжникам.

Для металургійних компаній країни будівництво є основою внутрішнього ринку металопродукції. Відповідно, від стану цього сектора економіки багато в чому залежить і благополуччя компаній ГМК.

Минулий рік був для будівельної галузі доволі вдалим. За уточненими даними, галузь зросла на 23,3%. У тому числі житловий сегмент – на 4,8%, нежитлове будівництво – на 30,3%. Однак карантин обнулив ці досягнення.

За весь перший квартал будівництво пішло в мінус на 5,5%. Зниження в галузі відбулося вже за підсумками січня-лютого – на 0,6%. Запровадження карантинних обмежень прискорило спад. У березні порівняно з березнем 2019 року обсяг будівництва скоротився на 12,8%.

Це сталося внаслідок падіння будівництва житла та інженерних споруд на 25% і 12,4% відповідно. Нежитлове будівництво в березні вистояло, хоча зростання становило лише 1%. І це при тому, що карантин безпосередньо не зачепив будівництво.

Загалом за перший квартал обсяг будівництва інженерних споруд і житлових будинків скоротився на 10,3% і 10,4% відповідно, нежитлових – зріс на 7%.

Безумовно, за підсумками першого кварталу складно оцінювати майбутню динаміку розвитку будівельного ринку. Очевидно, що падіння ринку лише почалося, основного удару воно зазнало вже в квітні. Принаймні в другому кварталі будівельній галузі точно не стане краще.

Житлові квадрати

Криза в житловому будівництві почалася не в першому кварталі поточного року або окремо в березні, коли обсяг виконаних робіт скоротився на 10,4% і 25% відповідно. Хоча обсяг житлового будівництва у 2019 році зріс на 4,8%, індекс капінвестицій у житлове будівництво за той самий період скоротився на 3,2%. І це навіть незважаючи на те, що сам обсяг капінвестицій у житло у 2019 році формально зріс на 4,5% – до 55,6 млрд грн.

За оцінками операторів ринку, з першого тижня карантину приблизно 50% об’єктів житлової нерухомості продовжували будуватися, на 30% роботи виконувалися частково, а на 20% – були зупинені. Приблизно таке співвідношення збереглося до цього часу. Тобто зупинилася приблизно третина ринку.

Продажі житла в бюджетному сегменті активізувалися одразу після березневого зниження курсу з 25 грн/$ до 28 грн/$. У такий спосіб покупці рятували свої заощадження. Однак в інших сегментах продажі істотно знизилися.

За словами Анжеліки Саакян, директора з маркетингу МЖК Polaris Home & Plaza, за підсумками січня-квітня кількість квартир, придбаних на початкових стадіях будівництва, скоротилася на 35%. Це є важливим критерієм для ринку, оскільки до карантину кількість продажів квартир на старті проектів (до 6-9 місяців від початку будівельних робіт) становила до 50% від загального обсягу продажів. Для підтримки продажів забудовники активізували маркетингові зусилля.

«Деякі забудовники запропонували набір додаткових знижок в розмірі до 10% при 100-процентній оплаті вартості квартир або фіксацію курсу гривні для тих, хто прагне придбати житло за нацвалюту», – зазначає Дарія Бедя, керівник з розвитку проектів компанії Citex Development.

У таких умовах можна очікувати, що в 2020 році терміни введення в експлуатацію споруджуваних житлових об’єктів можуть збільшитися в середньому на 3-6 місяців.

«Це пов’язано як з тривалим карантином, під час якого повністю або частково зупинилося будівництво на багатьох об’єктах, так і з фінансовими труднощами, що виникли в низки забудовників через зниження продажів. Також зраз є великий ризик появи нових довгобудів», – зазначає Олександр Ізаров, керівник проекту Rusaniv Residense.

Загалом через ослаблення гривні та карантин, які паралізують діяльність ринку, вітчизняні девелоперські компанії можуть протриматися не більше 2-3 місяців. За несприятливих умов на ринку 20-25% компаній можуть відчути системну кризу й будуть змушені тимчасово зупинити реалізацію своїх проектів.

Торговельний занепад

На ринку комерційної нерухомості видно перші ознаки погіршення ситуації, але вона поки що не стала катастрофічною. Крім як для торгових центрів, чиї доходи від оренди скоротилися на 70-90%. Втрати ритейлерів не менш масштабні, оскільки хоч якийсь оборот був лише в тих, хто розвивав онлайн-продажу.

Майбутнє торгового сегмента не надто веселе. Згідно з дослідженням компанії NAI Ukraine, близько 52% українців планують скоротити відвідування ТРЦ після виходу з карантину: половина через зниження доходів, а інша частина через те, що віддають перевагу покупкам онлайн.

Офісна міграція

Офісна нерухомість постраждала менше, ніж торговельна. За даними консалтингової компанії Cushman & Wakefield в Україні, в першому кварталі попит на офіси істотно знизився, але вакантність та орендні ставки на якісні офіси поки що майже не змінилися.

Обсяг нової пропозиції на офісному ринку становив приблизно 7500 кв. м, що в рази нижче від аналогічних показників у попередні періоди. Єдиним зданим в експлуатацію об’єктом у першому кварталі стала офісна будівля, створена шляхом реконструкції. Однак один квартал не є показовим для цього ринку.

Але й на цей сегмент чекає принаймні переформатування та міграція орендарів. За даними дослідження компанії CBRE Ukraine, станом на кінець березня переважна більшість респондентів (43,8%) заявили про намір домовлятися про зниження вартості оренди. Ще 14,6% респондентів планують скоротити орендну площу.

З огляду на готовність компаній переводити частину працівників на віддалений режим (51,1% опитаних), більшість респондентів (35,4%) хотіли б зменшити площу офісу на 10-20%, а 6,3% – більш ніж на 50%. Чверть опитаних не мають наміру зменшувати площу.

Склади – у тренді

Ринок складської нерухомості виявився більш стійким до викликів, пов’язаних з карантином, на відміну від офісного та торговельного сегментів. Попит на якісні складські приміщення в Києві та передмісті залишався стабільним, чому сприяли посилення ролі електронної торгівлі та позитивна динаміка роздрібної торгівлі продуктами харчування й FMCG. При цьому активність девелоперів залишається низькою вже кілька років поспіль, і в першому кварталі 2020 року не ввели в експлуатацію жодного нового об’єкта. Однак згідно з даними Cushman & Wakefield, до кінця року в Київському регіоні буде виведено два складських об’єкта площею близько 60 тис. кв. м, завдяки чому будуть перевищені показники попередніх чотирьох років.

Комерційні інвестиції

Ситуація на ринку первинних інвестицій у комерційну нерухомість поки що відносно стабільна, хоча може швидко змінитися у зв’язку з динамікою економіки в країні.

«Нам поки не відомо про зупинення будівництва тих об’єктів комерційної нерухомості в Києві, що були заплановані до введення в експлуатацію до кінця року. Однак ми не виключаємо, що такі кейси можуть з’явиться в найближчому майбутньому у зв’язку з поточною ситуацією та її впливом на ділову активність», – каже Марта Костюк, керівник департаменту аналітики й консалтингу з питань девелопменту компанії Cushman & Wakefield в Україні.

У разі ж значного зниження попиту на офіси й торговельні площі інвестори неминуче знизять інтерес до будівництва нових об’єктів. Найпевніше, об’єкти на високій стадії готовності будуть добудовані, але що буде з тими, які проектуються або тільки почали будуватися, наразі важко прогнозувати. Однак для складів і в окремих випадках для конкретних інвесторів усе доволі непогано.

«У більш довгострокових проектів – динаміка різна. Так, у сегменті торговельної нерухомості підготовка до девелопменту деяких проектів тимчасово зупинилася у зв’язку зі складністю прогнозування, а також концентрацією девелоперів на своїх операційних активах. Водночас ми бачимо підвищення активності серед компаній, які володіють в Україні девелоперськими проектами й ділянками, придатними для девелопменту складських об’єктів, особливо в сегменті urban logistics. Також виявляють активність компанії, які планують якісний офісний і готельний девелопмент в Києві та інших великих містах. Поточна ситуація однозначно складна й ризикована, проте в Україні ринок не перегрітий і надає можливості для гравців, які професійно та зважено приймають рішення, пов’язані з нерухомістю», – додає Марта Костюк.

Ринок вторинних інвестицій у комерційну нерухомість у першому кварталі поки що зайняв вичікувальну позицію. За словами Володимира Мисака, керівника департаменту ринків капіталу Cushman & Wakefield в Україні, з початком карантину інвестори спостерігають за ключовими показниками економіки та змінами в усіх сегментах ринку нерухомості. Оцінювати наслідки було би правильно після підбиття підсумків другого кварталу, на який припадає велика частина карантинного періоду.

«Інвесторів цікавить насамперед баланс пропозиції та попиту з боку користувачів нерухомості. Якщо нерухомість (незалежно від сегменту) користується попитом, якщо є бажаючі її орендувати та платити оренду, а пропозиція лише трохи перевищує попит, то ставки оренди будуть стабільними. А отже, інвестори будуть упевнені в майбутніх доходах, активно розглядаючи можливості для інвестицій у нерухомість. Якщо пропозиція істотно перевищить попит і орендарі не поспішатимуть займати нові площі, то інвестори будуть обережними, закладаючи таку невпевненість у свої майбутні доходи. Це відобразиться в більш високій очікуваній ставці капіталізації, яку інвестори застосовують у процесі оцінки нерухомості», – зазначає Володимир Мисак.

Надія на банки

У нинішній ситуації передумов для стимулювання розвитку будівельної галузі небагато. Головна надія ринку – заходи держпідтримки й банківське кредитування. Як свідчить практика, обидві сторони процесу кажуть про труднощі.

З одного боку, девелопери заявляють про припинення кредитування купівлі житла банками під час карантину. Зокрема, банки приймали рішення відмовити у наданні кредиту на житло на останніх етапах узгодження, через що компанії втрачають угоди.

«Державні й комерційні банки не готові кредитувати девелоперів. Навіть зараз наші банки-партнери зупинили іпотечне кредитування, навіть щодо готових об’єктів на фінальній стадії благоустрою», – повідомив Сергій Пилипенко, гендиректор промислово-будівельної групи «Ковальська» під час галузевої онлайн-конференції, яка відбулася в середині квітня.

З іншого боку, опитування НБУ показало, що українські банки відзначають істотне скорочення попиту бізнесу на кредити в першому кварталі. Зокрема, за корпоративними кредитами в січні-березні найбільше впав попит на довгострокові позики й на кредити в інвалюті, тоді як попит на короткострокові кредити повільно зростав. Банкіри прогнозують істотне зниження кредитування бізнесу та погіршення якості кредитного портфеля.

Водночас зниження попиту зумовлене тим, що в першому кварталі багато банків посилили стандарти кредитування бізнесу. Найбільш істотно посилилися вимоги до кредитів великому бізнесу та позик в інвалюті.

При цьому не можна сказати, що заходів держпідтримки немає зовсім. НБУ і Кабмін готують програми іпотеки для населення за ставкою до 10%. Це певною мірою зможе підтримати попит на житло, але навряд чи програма буде масштабною й суттєво вплине на загальну негативну ситуацію на будівельному ринку.

«Жодної підтримки у вигляді пільгових кредитів девелоперам чекати не варто. У держави немає фінансових можливостей це зробити. Це стосується не лише будівельного бізнесу, а всіх галузей. Тому ми не розраховуємо на якусь допомогу», – резюмує Сергій Пилипенко.