Хлипкий фундамент: из-за карантина строительство жилья рухнуло на 25%

В первом квартале в Украине произошел спад почти во всех сегментах строительства. Перспективы отрасли туманны

Динамика строительства является одним из важнейших индикаторов состояния экономики страны и настроений инвесторов. Развитие строительной отрасли – это драйвер роста для десятков смежных отраслей. По данным BRDO, каждая гривна, инвестированная в строительство, приносит дополнительные 6 гривен смежникам.

Для металлургических компаний страны строительство является основой внутреннего рынка металлопродукции. Соответственно, от состояния этого сектора экономики во многом зависит и благополучие компаний ГМК.

Прошлый год был для строительной отрасли весьма удачным. По уточненным данным, отрасль выросла на 23,3%. В том числе жилищный сегмент – на 4,8%, нежилое строительство – на 30,3%. Однако карантин обнулил эти достижения.

За весь первый квартал строительство ушло в минус на 5,5%. Снижение в отрасли проявилось уже по итогам января-февраля – на 0,6%. Введение карантинных ограничений ускорило спад. В марте по сравнению с мартом 2019 года объем строительства сократился на 12,8%.

Это произошло за счет падения строительства жилья и инженерных сооружений на 25% и 12,4% соответственно. Нежилое строительство в марте выстояло, хотя рост составил всего 1%. И это при том, что карантин напрямую не затронул строительство.

В целом за первый квартал объем строительства инженерных сооружений и жилых зданий сократился на 10,3% и 10,4% соответственно, нежилых – вырос на 7%.

Безусловно, по итогам первого квартала сложно оценивать будущую динамику развития строительного рынка. Очевидно, что падение рынка только началось, основной удар по нему был нанесен уже в апреле. По крайней мере во втором квартале строительной отрасли лучше точно не станет.

Жилые квадраты

Кризис в жилищном строительстве начался не в первом квартале текущего года или отдельно в марте, когда объем выполненных работ сократился на 10,4% и 25% соответственно. Хотя объем жилищного строительства в 2019 году вырос на 4,8%, индекс капинвестиций в жилищное строительство за тот же период сократился на 3,2%. И это даже несмотря на то, что сам объем капинвестиций в жилье в 2019 году формально вырос на 4,5% – до 55,6 млрд грн.

По оценкам операторов рынка, с первой недели карантина примерно 50% объектов жилой недвижимости продолжали строиться, на 30% работы велись частично, а на 20% – были приостановлены. Примерно такое соотношение сохранилось до сих пор. То есть остановилась примерно треть рынка.

Продажи жилья в бюджетном сегменте активизировались сразу после мартовского снижения курса с 25 грн/$ до 28 грн/$. Таким образом покупатели спасали свои сбережения. Однако в других сегментах продажи существенно снизились.

По словам Анжелики Саакян, директора по маркетингу МЖК Polaris Home&Plaza, по итогам января-апреля количество квартир, приобретаемых на начальных стадиях строительства, сократилось на 35%. Это является важным критерием для рынка, так как до карантина количество продаж квартир на старте проектов (до 6-9 месяцев от начала стройработ) составляло до 50% от общего объема продаж. Для поддержания продаж застройщики активизировали маркетинговые усилия.

«Некоторые застройщики предложили набор дополнительных скидок в размере до 10% при 100-процентной оплате стоимости квартир или фиксацию курса гривны для тех, кто стремится прибрести жилье за нацвалюту», – отмечает Дарья Бедя, руководитель по развитию проектов компании Citex Development.

В таких условиях можно ожидать, что в 2020 году сроки ввода в эксплуатацию строящихся жилищных объектов могут увеличиться в среднем на 3-6 месяцев.

«Это связано как с длительным карантином, во время которого полностью или частично остановилось строительство на многих объектах, так и с финансовыми трудностями, возникшими у ряда застройщиков из-за снижения продаж. Также на сегодняшний момент существует большой риск появления новых долгостроев», – отмечает Александр Изаров, руководитель проекта Rusaniv Residense.

В целом из-за ослабления гривны и карантина, парализующих деятельность рынка, отечественные девелоперские компании могут продержаться не более 2-3 месяцев. При неблагоприятных условиях на рынке 20-25% компаний могут почувствовать системный кризис и будут вынуждены приостановить реализацию своих проектов.

Торговый упадок

На рынке коммерческой недвижимости видны первые признаки ухудшения ситуации, но она пока не стала катастрофической. Кроме как для торговых центров, чьи доходы от аренды сократились на 70-90%. Потери ритейлеров не менее масштабны, поскольку хоть какой-то оборот был только у тех, кто развивал онлайн-продажи.

Будущее торгового сегмента не очень веселое. Согласно исследованию компании NAI Ukraine, около 52% украинцев планируют сократить посещение ТРЦ после выхода из карантина: половина из-за снижения доходов, а другая часть из-за предпочтения делать покупки онлайн.

Офисная миграция

Офисная недвижимость пострадала меньше, чем торговая. По данным консалтинговой компании Cushman & Wakefield в Украине, в первом квартале спрос на офисы существенно снизился, но вакантность и арендные ставки на качественные офисы пока почти не изменились.

Объем нового предложения на офисном рынке составил примерно 7500 кв. м, что в разы ниже аналогичных показателей в предыдущие периоды. Единственным сданным в эксплуатацию объектом в первом квартале стало офисное здание, созданное путем реконструкции. Однако один квартал не является показательным для этого рынка.

Но и этот сегмент ждет как минимум переформатирование и миграция арендаторов. По данным исследования компании CBRE Ukraine, по состоянию на конец марта подавляющее большинство респондентов (43,8%) заявили о намерении договариваться о снижении стоимости аренды. Еще 14,6% респондентов планируют сократить арендную площадь.

Учитывая готовность компаний переводить часть работников на удаленный режим (51,1% опрошенных), большинство респондентов (35,4%) хотели бы уменьшить площадь офиса на 10-20%, а 6,3% – более чем на 50%. Четверть опрошенных не собираются уменьшать площадь.

Склады – в тренде

Рынок складской недвижимости оказался более устойчивым к вызовам, связанным с карантином, в отличие от офисного и торгового сегментов. Спрос на качественные складские помещения в Киеве и пригороде оставался стабильным, чему способствовали усиление роли электронной торговли и положительная динамика розничной торговли продуктами питания и FMCG. При этом активность девелоперов остается низкой уже несколько лет подряд, и в первом квартале 2020 года не было введено в эксплуатацию ни одного нового объекта. Однако согласно данным Cushman & Wakefield, до конца года в Киевском регионе будет выведено два складских объекта площадью около 60 тыс. кв. м, благодаря чему будут превышены показатели предыдущих четырех лет.

Коммерческие инвестиции

Ситуация на рынке первичных инвестиций в коммерческую недвижимость пока относительно стабильная, хотя может быстро измениться в связи с динамикой экономики в стране.

«Нам пока не известно об остановке строительства тех объектов коммерческой недвижимости в Киеве, которые были запланированы к введению в эксплуатацию до конца года. Однако мы не исключаем, что такие кейсы могут появится в ближайшем будущем в связи с текущей ситуацией и ее влиянием на деловую активность», – говорит Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента компании Cushman & Wakefield в Украине.

В случае же значительного снижения спроса на офисы и торговые площади у инвесторов неизбежно упадет интерес к строительству новых объектов. Скорее всего, объекты на высокой стадии готовности будут достроены, а вот судьба тех, которые проектируются или только начали строиться, пока слабопрогнозируема. Однако для складов и в отдельных случаях для конкретных инвесторов всё выглядит весьма неплохо.

«У более долгосрочных проектов – динамика разная. Так, в сегменте торговой недвижимости подготовка к девелопменту некоторых проектов приостановилась в связи со сложностью прогнозирования, а также концентрацией девелоперов на своих операционных активах. В то же время мы видим повышение активности среди компаний, которые владеют в Украине девелоперскими проектами и участками, пригодными для девелопмента складских объектов, особенно в сегменте urban logistics. Также проявляют активность компании, которые планируют качественный офисный и гостиничный девелопмент в Киеве и ряде других крупных городов. Текущая ситуация однозначно сложная и рискованная, однако в Украине рынок не перегрет и предоставляет возможности для игроков, которые профессионально и взвешено принимают решения, связанные с недвижимостью», – добавляет Марта Костюк.

Рынок вторичных инвестиций в коммерческую недвижимость в первом квартале пока занял выжидательную позицию. По словам Владимира Мысака, руководителя департамента рынков капитала Cushman & Wakefield в Украине, с началом карантина инвесторы наблюдают за ключевыми показателями экономики и изменениями во всех сегментах рынка недвижимости. Оценивать последствия было бы правильно после подведения итогов второго квартала, на который приходится большая часть карантинного периода.

«Инвесторов в первую очередь интересует баланс предложения и спроса со стороны пользователей недвижимости. Если недвижимость (независимо от сегмента) пользуется спросом, если есть желающие ее арендовать и платить аренду, а предложение только немного опережает спрос, то ставки аренды будут стабильными. А значит, инвесторы будут уверены в будущих доходах, активно рассматривая возможности для инвестиций в недвижимость. Если предложение существенно превысит спрос и арендаторы не будут спешить занимать новые площади, то инвесторы проявят осторожность, закладывая такую неуверенность в свои будущие доходы. Это отобразится в более высокой ожидаемой ставке капитализации, которую инвесторы применяют при оценке недвижимости», – отмечает Владимир Мысак.

Надежда на банки

В текущих условиях предпосылок для стимулирования развития строительной отрасли немного. Главная надежда рынка – меры господдержки и банковское кредитование. Как показывает практика, обе стороны процесса говорят о сложностях.

С одной стороны, девелоперы заявляют о прекращении кредитования покупки жилья банками во время карантина. В частности, банки принимали решения отказать в выдаче кредита на жилье на последних этапах согласования, из-за чего компании теряют сделки.

«Государственные и коммерческие банки не готовы кредитовать девелоперов. Даже сейчас наши банки-партнеры остановили ипотечное кредитование, даже по готовым объектам на финальной стадии благоустройства», – сообщил Сергей Пилипенко, гендиректор промышленно-строительной группы «Ковальская» в ходе отраслевой онлайн-конференции, которая состоялась в середине апреля.

С другой стороны, опрос НБУ показал, что украинские банки отмечают существенное сокращение спроса бизнеса на кредиты в первом квартале. В частности, по корпоративным кредитам в январе-марте больше всего упал спрос на долгосрочные займы и на кредиты в инвалюте, тогда как спрос на краткосрочные кредиты медленно рос. Банкиры прогнозируют существенное снижение кредитования бизнеса и ухудшение качества кредитного портфеля.

Вместе с тем снижение спроса вызвано тем, что в первом квартале многие банки ужесточили стандарты кредитования бизнеса. Наиболее существенно усилились требования к кредитам крупному бизнесу и займам в инвалюте.

При этом нельзя сказать, что мер господдержки нет вовсе. НБУ и Кабмин готовят программы ипотеки для населения по ставке до 10%. Это в определенной мере сможет поддержать спрос на жилье, но вряд ли программа будет масштабной и существенно повлияет на общую негативную ситуацию на строительном рынке.

«Какой-либо поддержки в виде льготных кредитов девелоперам ожидать не стоит. У государства нет финансовых возможностей это сделать. Это касается не только строительного бизнеса, а всех отраслей. Поэтому мы не рассчитываем на какую-то помощь», – резюмирует Сергей Пилипенко.