Exclusive Объем ввода в эксплуатацию промышленной недвижимости в Украине ежегодно растет на 20%

Существующие планы по площади строительства индустриальной недвижимости уже выше довоенных

В результате полномасштабной агрессии РФ промышленная инфраструктура понесла огромные потери. По оценке Мирового банка, по состоянию на конец 2025 года прямые убытки украинской промышленности из-за войны составили около $16 млрд. Однако в относительно безопасных западных и центральных регионах Украины уже с 2023 года промышленные инвесторы возобновили активность. Сначала по причине релокации действовавших производств, а затем за счет нового строительства.

Показатель общей площади промышленных зданий и складов до начала строительства сейчас на 35% превышает уровень довоенного 2021 года. Этой тенденции помогает масштабное создание индустриальных парков. 

Восстановление промстроительства

После начала полномасштабной агрессии ввод в эксплуатацию промышленных площадей прогнозируемо резко сократился, но затем начал восстанавливаться. По итогам января-сентября 2025 года ввод в эксплуатацию промышленных площадей вырос на 23% г./г. – до 852,5 тыс. кв. м. Отметим, что по итогам 2024 года этот показатель вырос на 16% г./г. – до 987 тыс. кв. м. Это всего на 12% ниже, чем в довоенном 2021-м.

Индустриальное строительство стало ядром отрасли, вытеснив инфраструктуру. По итогам 2025 года нежилое строительство, которое выросло на 27,4% г./г., стало драйвером всего строительного сектора, оттеснив сегмент инженерного строительства (3,6% г./г.). Одновременно индустриальное строительство стало драйвером всего нежилого сегмента. Удельный вес площади ввода в эксплуатацию промышленной недвижимости в общем объеме ввода в эксплуатацию нежилой недвижимости существенно вырос – до 37% в 2024-2025 гг. с 20-22% в довоенных 2020-2021 гг.

Это говорит о том, что инвесторы все больше предпочитают инвестировать в украинский производственный сектор. Важно отметить, что проекты 2024-2025 гг. – это новое строительство, а не релокация действующих мощностей, которая была драйвером спроса на промнедвижимость в 2022-2023 гг.

Среди крупных промышленных объектов, введенных в эксплуатацию в 2025 году, можно отметить завод Avesterra Group по переработке курятины в Волынской области с инвестициями €60 млн, завод Nestlé на Волыни по выпуску вермишели стоимостью €42 млн и запущенное Bakery Food Investment в Закарпатской области производство замороженных хлебобулочных изделий за 400 млн грн.

Общие характеристики всех производственных проектов (выборка – 81 проект), которые были начаты в 2022-2025 гг. выглядят так:

1. Медианная инвестиция – $10–25 млн. Шесть крупных проектов (Kronospan, Kernel, Kingspan, Knauf и др.) «тянут» среднее значение до $50–70 млн, но среднестатистический проект – это проект за $1 млн.
2. Лидеры по отраслям – пищевая промышленность (18 проектов), далее – ОПК (16), производство стройматериалов (10), энергетика и машиностроение (по 9).
3. Около 60% проектов финансируется украинским капиталом. Иностранные инвесторы инвестируют в производство стройматериалов (Ирландия, Германия, Австрия) и выпуск продукции по лицензиям (Чехия, Норвегия, США). Прямое участие международных финансовых институтов (ЕБРР и IFC) зафиксировано в четырех проектах («Астарта», NovaSklo и др.).

Еще одной особенностью украинского рынка промстроительства является закрытость информации. Местонахождение новосозданных предприятий, выполняющих военные заказы, чаще всего не раскрывается даже в деталях.

Региональные тенденции

Тенденция к строительству новой индустриальной недвижимости в западных и центральных регионах Украины началась еще до войны. Полномасштабная агрессия лишь усилила эту тенденцию. Среди лидеров по вводу в эксплуатацию промышленных объектов по итогам девяти месяцев прошлого года – Киевская (32,3%), Львовская (19%), Закарпатская (7,1%), Одесская (5,4%) и Полтавская (5,1%) области. Самый высокий прирост удельного веса показателя по итогам девяти месяцев 2025 года по сравнению с довоенным 2021-м был в таких областях:

• Киевская – до 32,3% с 23,5%;
• Закарпатская – до 7,1% с 2,5%;
• Львовская – до 19% с 16,5%.

Эти данные четко указывают, что западные регионы Украины – достаточно безопасные в условиях войны – являются центрами индустриального строительства и развития самой промышленности. В западных регионах формируются новые логистические хабы и производственные центры, ориентированные в том числе на экспорт.

«Основной спрос формируют частные клиенты (коммерческое строительство). В прошлом году активно строились логистические центры, склады, элеваторы, сахарные заводы – все это частные заказчики. Среди наших основных клиентов – заводы металлоконструкций, работающие на частную застройку на западе Украины», – ранее рассказал в комментарии GMK Center Виталий Притула, директор компании «Еврометалл», которая продает импортную металлопродукцию.

Бывшие ранее в лидерах – индустриальные Харьковская и Запорожская области – из-за военных рисков сейчас показывают нулевые показатели ввода в эксплуатацию промышленных объектов. Днепропетровская область сильно потеряла свои позиции: по итогам января-сентября прошлого года удельный вес показателя сократился до 1,5% с 8% в 2021-м. В то же время Одесская область, несмотря на постоянные обстрелы, остается привлекательным местом: удельный вес ввода новой индустриальной недвижимости по итогам девяти месяцев прошлого года составил 5,4%.

Амбициозные планы

Показатель общей площади промышленных зданий и складов до начала строительства в январе-сентябре 2025 года сократился на 29% г./г., до 1,18 млн кв. м.  При этом по итогам 2024 года этот показатель вырос почти в два раза – до 2,3 млн кв. м с 1,2 млн кв. м в 2023-м. Уже в 2024 году объем запланированного промышленного строительства был на 35% выше по сравнению с уровнем 2021-го. Иными словами, текущие планы по строительству индустриальной недвижимости выше довоенных.

Среди публично анонсированных промышленных проектов можно отметить:

• кампус на семь производств компании Kingspan по выпуску стройматериалов во Львовской области с инвестициями €280 млн,
• украинский проект NovaSklo в Киевской области – производство стекла стоимостью €240 млн,
• завод «Потейто Агро» по выпуску картофеля фри в Черкасской области за $110 млн.

Значительная часть новых производств и складов строится или открывается в индустриальных парках. Одни производства открывают там из-за предоставляемых налоговых и таможенных льгот, другие – из-за наличия инженерной и другой инфраструктуры. Вдобавок новые производства и склады уже строятся с теми или другими элементами резервного энергоснабжения.

Лидерами по числу зарегистрированных парков на конец прошлого года были западные области: Львовская (20) и Закарпатская (12), а также Киевская (15).

Динамика строительства новых производственных мощностей в индустриальных парках – позитивная. По итогам прошлого года строилось или уже было построено 37 заводов, тогда как на конец 2024 года – 25 предприятий.

«К концу 2025 года в индустриальных парках было построено или строилось 37 промышленных предприятий. Из них 22 завода построены, еще 15 – в процессе строительства. Это предприятия в сфере агропереработки, производства продуктов питания, мебельной и деревообрабатывающей промышленности, машиностроения и др.», – рассказывает Валерий Кирилко, CEO Группы компаний «Индустриальные парки Украины».

Одной из точек притяжения промышленного капитала является индустриальный парк «Белая Церковь». На сегодняшний день в парке насчитывается 20 резидентов – как украинских производителей, так и иностранных компаний. В 2025 году были введены в эксплуатацию производственные здания для украинского производителя и финского завода Peikko площадью 3200 кв. м и 2353 кв. м соответственно. В индустриальном парке «Белая Церковь» в комментарии GMK Center рассказали, что сейчас там строят три завода и образовательный хаб, который планируют открыть в течение текущего года.

Таким образом, украинский рынок индустриального строительства демонстрирует хорошую восстановительную динамику вопреки продолжающейся полномасштабной войне. Ежегодный прирост ввода промышленных площадей в эксплуатацию, превышение довоенных показателей в объеме запланированного строительства и активное развитие индустриальных парков свидетельствуют о существенных перспективах украинского промышленного сектора.