Плани будівництва промислової нерухомості в Україні вже перевищують довоєнний рівень

Унаслідок повномасштабної агресії РФ промислове будівництво в Україні очікувано скоротилося, а майже 500 великих і середніх підприємств серйозно пошкоджено або зруйновано. За оцінкою KSE Institute, станом на листопад 2024 року прямі збитки промислової інфраструктури України через війну становили $14,4 млрд. Однак у відносно безпечних районах західних і центральних областей України вже з 2023 року промислові інвестори відновили активність.

Показник загальної площі промислових будівель і складів до початку будівництва зараз на 25% перевищує рівень довоєнного 2021 року. Інакше кажучи, інвестори істотно наростили свої плани з будівництва складів та індустріальної нерухомості, чому допомагає масове створення індустріальних парків.

Відновлення промбудівництва

Після початку повномасштабної агресії введення в експлуатацію промислових площ прогнозовано різко скоротилося. За підсумками 2022 року спад становив 39% – до 686 тис. кв. м. Однак у наступні періоди пішло відновлення. Показник введення в експлуатацію промислових будівель і складів у 2024 році зріс на 16% порівняно з 2023-м – до 987 тис. кв. м. Це всього на 12% нижче, ніж у довоєнному 2021-му.

Важливо зазначити, що будівництво як процес розтягнутий у середньому від року і вище. Він передбачає тривалий цикл, що охоплює оформлення дозволів, підготовку майданчика і проведення будівельних робіт, і тільки в самому кінці – прийняття в експлуатацію. Це завершальний етап, який характеризується оформленням документів на певну будівлю. Також показник введення в експлуатацію об’єктів частково відображає сприятливість середовища, яке дає змогу інвесторам завершувати будівництво.

Регіональний аспект

Навіть до війни точки введення нової промислової нерухомості змістилися зі сходу України в бік заходу і центру країни. Повномасштабна агресія лише посилила цю тенденцію. Серед лідерів із введення в експлуатацію промислових об’єктів за підсумками минулого року – Київська (31,2%), Львівська (19,1%), Хмельницька (7,2%), Житомирська (5,8%) і Вінницька (5,5%) області. Найвищий приріст питомої ваги показника у 2024-му порівняно з довоєнним 2021-м був у таких областях:

• Київська – до 31,2% з 23,5%;
• Хмельницька – до 7,6% з 3,6%;
• Житомирська – до 5,8% з 2,6%.

Бум будівництва індустріальної та іншої нежитлової нерухомості стосується переважно досить безпечних західних регіонів України. Це підтверджується показником введення в експлуатацію готельних об’єктів, який за підсумками минулого року на 36% вищий за довоєнний 2021-й.

«Зараз Західна Україна стала великим будівельним майданчиком. Ми бачимо, що триває активне готельно-рекреаційне будівництво в Карпатах і промислове будівництво (в тому числі в індустріальних парках) для агро- і харчових підприємств – елеватори, різні переробні виробництва та ін.», – раніше розповів у коментарі GMK Center Віталій Притула, директор компанії “Єврометал”.

Львівські чиновники вже навіть нарікають, що майже всі площі індустріальних парків у Львівській області заброньовані, а в регіоні практично не залишилося великих вільних ділянок під промислові підприємства.

Зі зрозумілих причин індустріальні Донецька, Луганська, Харківська та Запорізька області, які раніше були в лідерах, а також інші просто прифронтові регіони зараз показують нульові показники введення в експлуатацію промислових об’єктів. За підсумками минулого року втратили свої позиції порівняно з 2021-м такі регіони:

• Дніпропетровська – до 4,4% з 8%;
• Полтавська – до 1,5% з 4,3%;
• Одеська – до 1,4% з 3,4%.

Отже, низка областей Західної (Львівська, Хмельницька, Закарпатська та Івано-Франківська) і Центральної частини України (Київська, Житомирська та Вінницька) залишаються привабливими для будівництва промислових об’єктів, а в умовах війни та подальшої релокації змогли наростити свій індустріальний потенціал.

Слід зазначити, що тренд на відкриття нових виробництв у західних регіонах не новий. Наприклад, на заході країни з початку 2000-х відкривалися і розширювалися виробництва, орієнтовані на європейський ринок – зокрема, кабелів та іншої продукції для автопрому, різних електроприладів. Нині там працюють чимало нових виробництв меблів, будматеріалів, міндобрив, підприємств із переробки агропродукції, а також легкої та харчової промисловості, які орієнтовані й на внутрішній ринок.

Чи є промисловий бум?

Наразі ми можемо бачити зростання рівня зацікавленості інвесторів у запуску нових промислових і логістичних об’єктів уже вище довоєнного рівня. Показник загальної площі промислових будівель і складів до початку будівництва в січні-вересні 2024 року (1,66 млн кв. м) був на 25% вищим, порівняно з аналогічним періодом 2021-го. Іншими словами, поточні плани з будівництва індустріальної нерухомості вищі за довоєнні. Водночас введення в експлуатацію промислових площ за підсумками минулого року (987 тис. кв. м.) ще на 12% нижче рівня 2021-го (1,12 млн кв. м).

Серед великих промислових об’єктів, введених в експлуатацію останнім часом, можна відзначити такі:

1. Австрійська Kronospan запустила в Рівненській області нову лінію вартістю €200 млн із виробництва OSB-плит.
2. У Львівській області було запущено нову фабрику Philip Morris, інвестиції в яку склали $30 млн.
3. Французька група Saint-Gobain відкрила перший завод з випуску сухих будівельних сумішей в Івано-Франківській області. Інвестиції у виробництво склали понад €11 млн.
4. 2024 року в Україні запрацювали два біометанових заводи: один від групи компаній Vitagro у вересні, інший від компанії «Галс Агро» в листопаді.

Наразі значна частина нових виробництв і складів будується або відкривається в рамках індустріальних парків. Лідерами за кількістю зареєстрованих 2024 року індустріальних парків були західні області: Львівська (6 парків), Закарпатська (5) та Івано-Франківська (3).

«В індустріальних парках України станом на кінець 2024 року будується або вже побудовано 25 заводів. Це компанії в галузях виробництва товарів харчування, агропереробки, будматеріалів, деревообробки, машинобудування тощо. Крім того, введено в експлуатацію понад 100 тис. кв. м промислової нерухомості для релокованих і нових підприємств», – розповідає Валерій Кирилко, CEO Групи компаній “Індустріальні парки України”.

Ще більш грандіозними виглядають інвестиційні плани. Серед анонсованих промислових проєктів можна відзначити такі:

1. «Астарта» інвестує $76 млн у будівництво заводу в Хмельницькій області з переробки олійних культур потужністю 400 тис. т на рік. Введення в експлуатацію заплановано на 2026 рік.
2. У Тернопільській області триває будівництво нового заводу Knauf з виробництва гіпсокартону і сухих будівельних сумішей. Інвестиції німецької компанії в цей проєкт становитимуть 150 млн.
3. Виробник пожежної техніки «Пожмашина» планує створити новий завод з інвестиціями в $15 млн у Львові.

Ще 13 заводів в індустріальних парках перебувають на стадії будівництва. За словами Андрія Ропицького, директора ІП «Біла Церква», наразі в парку будують три заводи, зокрема, два з них для іноземних компаній, а саме для британської Unilever (завод із випуску засобів особистої гігієни) і фінської Peikko (потужності з виробництва будматеріалів). До цього переліку в найближчій перспективі може додатися ще один об’єкт.

Попри війну, промислові компанії продовжують реалізовувати свої інвестиційні плани, хоча це і відбувається в досить безпечних західних і центральних областях України. Очевидно, що інвестори у своїх діях виходять з передумови, що активні бойові дії припиняться в осяжній перспективі.