Складський сегмент матиме інвестпотенціал після завершення бойових дій

До військової агресії РФ проти України ринок складської нерухомості вважався завдяки бурхливому зростанню електронної торгівлі, напевно, інвестиційно найпривабливішим сегментом ринку комерційної нерухомості. Війна змінила все, а значна кількість складських приміщень у різних регіонах була повністю або частково знищена.

Розбомблені склади

Згідно з даними CBRE Ukraine, внаслідок воєнних дій на території Київської області було зруйновано складські та логістичні комплекси загальною площею близько 364 тис. кв. м (включно з офісними приміщеннями та іншими будівлями на території комплексів). Повністю чи частково знищено майже 325 тис. кв. м чистих складських площ, що становить 21% від загального обсягу складських площ у Київському регіоні (станом на кінець 2021 року загальний обсяг площ становив 1,6 млн кв. м).

Серед складських об’єктів, які були повністю зруйновані через влучання ракет та внаслідок пожеж:

Об’єкт	Загальна площа (GBA)
Mirazh 1	29,8 тис. кв. м
Komodor Logistics Park	68,9 тис. кв. м
Складський комплекс Kuehne + Nagel	19 тис. кв. м
Розподільчий центр ATБ на Лівому березі Києва	24 тис. кв. м
Комплекс Prologistic Services	10,2 тис. кв.
UTA Service	23 тис. кв. м
Овочеве сховище Vegi Trade	20 тис. кв. м

Часткової руйнації зазнали:

Об’єкт	Загальна площа (GBA)
Розподільчий центр ATБ у с. Копилів	30,5 тис. кв. м
Холодний склад RLC	63 тис. кв. м
West Gate Logistic	97 тис. кв. м
Terminal ІІ в м. Буча	32 тис. кв. м
Фармацевтичний склад Trans West у с. Мила	9,5 тис. кв. м

Найбільше постраждали складські об’єкти, які розташовувалися вздовж автомобільної траси М-06, де значної руйнації зазнали с. Стоянка, с. Петрушки, с. Бузова та Макарівський район. Саме Житомирський напрямок (М-06) був найбільш популярним для складського будівництва, і станом на кінець 2021 року загальна площа складів на цьому напрямку становила понад 290 тис. кв. м. Порівняно менше руйнувань складських об’єктів припало на Чернігівський (М-01) та Варшавський напрямок (М-07).Серед основних орендарів складу West Gate Logistic були: Bohnenkamp Україна, Good Wine, Ekol Logistics Ukraine, Logistic Plus, Watsons, SAVService, DC Ukraine та Mary Kay. Загальний обсяг площ указаних вище складів, що зазнали часткової руйнації, становить 164 тис. кв. м.

Проаналізувавши інформацію щодо руйнування складських та логістичних об’єктів Київського регіону, можемо припустити умисне їх знищення з боку російської армії – задля обриву логістичних ланцюгів і, як наслідок, створення штучної гуманітарної катастрофи для населення. Зараз ми бачимо зруйновані продуктові та фармацевтичні складські комплекси та склади-дистрибутори гігієнічних товарів першої необхідності.

В останні роки попит на складські приміщення в Києві був на достатньо високому рівні. Знищення 20% складських площ лише у Київському регіоні стало причиною вимушеної релокації логістично-складського хабу до західних регіонів, що додатково зумовлене попитом з боку українських компаній, які втратили складські об’єкти внаслідок воєнних дій, а також компаній, зацікавлених у диверсифікації своїх портфелів нерухомості задля мінімізації ризиків знищення таких об’єктів.

Наразі дуже складно проаналізувати обсяги руйнувань складських та логістичних центрів, розташованих на сході та півдні України, ми розуміємо, що їх справжні масштаби поки що невідомі. Але, наприклад, відомо, що склад «Нової пошти» під Харковом постраждав від прильоту ракети.

Орендні ставки

На сьогодні ситуацією з орендними ставками управляють у ручному режимі з індивідуальним підходом до кожного орендаря: від виплати часткової оренди до повної. Від початку бойових дій в Україні, за деякими новими договорами, рівень орендних ставок в середньому збільшився для орендарів на 10-15%. Натомість в рамках поточних орендних договорів орендні ставки залишаються незмінними для постійних орендарів, а орендодавці також пропонують певні знижки. Так, за деякими об’єктами є можливість отримати знижку на оренду до 50% навіть для нових орендарів.

Загалом зараз немає одного уніфікованого підходу до всіх гравців ринку – кожна ситуація розглядається й буде розглядатися індивідуально, щоб напрацювати механізми, які будуть вигідні кожній стороні договору.

Настрої на ринку

Бізнес-активність у Київському регіоні поступово починає відновлюватись. Сьогодні важко виокремити конкретні тренди на ринку складської нерухомості, проте варто зазначити, що власники складських об’єктів хочуть зберегти свій бізнес та заохочують орендарів за можливості сплачувати оренду плату.

Сприятливі економічні та бізнес-умови можуть у майбутньому стимулювати власників складської нерухомості до реалізації нових проєктів built-to-suit для різних потреб, у тому числі для зберігання гуманітарної та продовольчої допомоги. Крім того, зросте привабливість створення нових індустріальних парків на заході України.

Ми очікуємо, що допоки не закінчиться військова агресія, міжнародні інвестори будуть поводитися доволі обережно та спостерігатимуть за ситуацією. Натомість локальні інвестори поступово повертаються до розгляду нових можливостей розвитку та способів інвестування у складську нерухомість.

Через знищення більш ніж 20% від загального обсягу складських площ у Київському регіоні не виключено, що їх дефіцит зумовить попит на нову складську нерухомість. Це, своєю чергою, може свідчити про великий потенціал складського та логістичного сегменту з погляду інвестора після завершення бойових дій.