Индустрия квадратов: промышленное строительство за год выросло на треть

Промышленное строительство в последние три года демонстрирует весьма обнадеживающие результаты. В стране строят как промышленные здания и склады, так и объекты дорожной, энергетической и прочей инфраструктуры. Официальная статистика в Украине под промышленным строительством подразумевает расходы на возведение промышленных зданий и складов, а также ввод их в эксплуатацию.

В 2019 году, по данным Госслужбы статистики, объем строительства промышленных зданий и складов вырос на 31% по сравнению с предыдущим годом – до 13,2 млрд грн. Доля этого сегмента в общем объеме строительства составила 7,5%, в нежилом строительстве – 26,8%.

При этом объем введенных в эксплуатацию промышленных площадей в прошлом году вырос на 72,5% по сравнению с 2018-м – до 1,05 млн кв. м. На 2019 год пришелся пик ввода в эксплуатацию объектов, заложенных несколько лет назад. Дело в том, что показатель ввода в эксплуатацию не учитывает срока строительства объекта. Строительство предполагает длинный цикл, включающий оформление разрешений, подготовку и проведение стройработ, и только в самом конце – принятие в эксплуатацию. По разным видам объектов это может занять от полугода до двух лет. Кроме того, вводить в эксплуатацию могут и долгострои.

Drang nach Westen

В последние годы эпицентр ввода новой промышленной недвижимости сместился с востока Украины в сторону запада и центра страны. В 2017-2019 гг. самый большой суммарный объем ввода в эксплуатацию промышленных зданий наблюдался в таких областях:

• Киевская – 447 тыс. кв. м (19,9% к общему итогу за три года);
• Днепропетровская – 209,8 тыс. кв. м (9,3%);
• Львовская –192,4 тыс. кв. м (8,6%);
• Одесская – 169,2 тыс. кв. м (7,5%);
• Ивано-Франковская – 127,3 тыс. кв. м (5,7%).

Неплохую динамику продемонстрировали скорее аграрные, а не промышленные области:

• Житомирская – 121,9 тыс. кв. м за три года;
• Винницкая – 121,3 тыс. кв. м;
• Хмельницкая – 120,4 тыс. кв. м.

В истории независимой Украины уже бывали периоды, когда новые производства концентрировались в западных и центральных регионах. Например, на западе страны с начала 2000-х открывались и расширялись производства, ориентированные на европейский рынок. В частности, предприятия по производству кабелей и другой продукции для автопрома, различных электроприборов. Сейчас там работают немало новых производств мебели, стройматериалов, минудобрений, предприятий по переработке агропродукции, а также легпрома и пищепрома, которые ориентированы в том числе и на внутренний рынок.

Киев в число лидеров по промышленному строительству не входит. Здесь строят офисы, ТРЦ, гостиницы; избавляются от промзон, застраивая их жильем. При этом инвесторы возводят производства и склады рядом со столицей – в Киевской области.

Ввод в эксплуатацию промышленной недвижимости в 2017-2019 гг., тыс. кв. м

Отраслевая структура

Публичные данные Госстата не позволяют отделить данные по промышленным зданиям от складских. А их ценность для понимания деловой активности все-таки разная. Ускорение в складском сегменте отражает динамику развития не столько производства, сколько торговли. При этом эксперты говорят, что новых производств на самом деле строят немного.

«В производственной сфере можно наблюдать в большей степени расширение действующих мощностей (их расширяли уже работающие в Украине глобальные производители продуктов питания), а не новое строительство. Однако в случае проведения структурных реформ в стране и улучшения инвестиционного климата это станет трендом на следующие 5-10 лет», – поясняет Богдан Третяк, управляющий партнер компании «АртБудСервис».

По словам Дмитрия Васильева, начальника отдела маркетинга ЧАО «Укрсталь Конструкция», среди отраслей экономики, которые генерируют наибольший внутренний спрос на промстроительство, – всё еще горно-металлургический комплекс, агросектор и в значительно меньшей степени логистика. В перспективе можно ожидать увеличения спроса со стороны энергетического комплекса, нефтегазовой и химической отраслей.

Среди открытых в 2019 году новых производств можно отметить такие предприятия:

• по производству экструдированного пенополистирола в Тернополе;
• по выпуску препаратов из плазмы крови в Белой Церкви;
• по изготовлению яблочного пектина во Львовской области;
• по производству жаток в Здолбунове Ровенской области;
• по нанесению полимерных покрытий на оцинкованный прокат в Первомайске Николаевской области.

Всего с 2015 года в Украине начали работать свыше 200 новых предприятий и различных мощностей. Эти данные можно увидеть на интерактивной карте.

Очевидно, что уровень промышленного строительства в Украине крайне недостаточен. Кабмин хочет улучшить ситуацию в промстроительстве путем развития индустриальных парков. Власти рассчитывают, что в ближайшие пять-десять лет смогут привлечь туда около $5 млрд.

Однако проблема не только в пока ничем не обеспеченных амбициях, но и в том, что в Украине уже сейчас насчитывается 43 индустриальных парка, но реально работающих всего два – в Белой Церкви и Виннице.

Мощности хранения

Ситуация на складском рынке зависит от состояния экономики и динамики торговли. С последней в Украине всё пока относительно хорошо, особенно в сегменте электронной коммерции. Товарооборот розничной торговли Украины в 2019 году увеличился на 10,5%, в январе 2020 года рост составил 12,1%.

Под влиянием роста торговли и быстрого развития логистического бизнеса растет и спрос на качественные складские помещения. По оценкам Colliers International (Украина), новое предложение складов в 2019 году составило около 25 тыс. кв. м. Это в 2,5 раза превышает показатель 2018 года. Темпы роста нового предложения значительно снизились – с 16-12% в 2009-2011 гг. до 3-1% в 2016-2019 гг. В 2020-2021 гг. ожидается ввод ряда крупных объектов суммарной площадью более 80 тыс. кв. м.

О нехватке складских мощностей свидетельствуют две основные характеристики – динамика вакантности (заполняемости) и арендных ставок. Вакантность в конце декабря 2019 года достигла 2,5%. В наиболее качественных объектах, как говорится, «мест нет». Для сравнения: в 2015 году вакантность была на уровне 10,5%. От нехватки складских площадей страдают как внутренние операторы, так и иностранные компании.

Арендные ставки в лучших объектах Киева и области (склады класса А), по данным Colliers International (Украина), демонстрируют умеренный рост – с $3,7/кв. м в месяц в 2016 году до $5-6/кв. м в месяц в 2019-м. В то же время текущий уровень ставок не мотивирует девелоперов строить склады. Они готовы активизировать процесс с их ростом на 15-20% (уровень безубыточности – от $5-6/кв. м в месяц).

Всё вышеуказанное касается складского рынка Киева и области (это самый развитый рынок, детальных данных по Украине очень мало). Другие крупные локации профессиональной складской недвижимости находятся в Одессе, Львове, а также в Днепре и Харькове. Однако часто это не новое строительство, а реконструкция старых промышленных зданий.

В ближайшей перспективе ожидается дальнейший рост спроса на складские помещения со стороны логистики и торговли (непродовольственного ритейла и товаров FMCG), а также сегмента e-commerce.

Для определения будущих трендов можно учитывать факторы, которые уже сейчас формируют европейский рынок. B исследовании Cushman & Wakefield названы такие тенденции рынка складской недвижимости в Европе:

1. Растет потребность в складских комплексах площадью свыше 50 тыс. кв. м.
2. Вместе со спросом на доставку «последней мили» возрастет стоимость складских объектов, расположенных ближе к конечному потребителю.
3. В борьбе за покупателя онлайн-магазины предельно ускоряют сроки доставки, что приведет к росту конкуренции за лучшие склады в черте города.

Всё это ждет Украину в будущем, хотя уже сейчас существует тенденция увеличения спроса на средние и большие по размеру склады.

Склады под заказ

По оценкам компании Cushman & Wakefield, по состоянию на конец 2019 года общий размер рынка складской и логистической недвижимости в Киевском регионе составил около 1,9 млн кв. м. По всей Украине – около 2,5 млн кв. м. С учетом объема ввода новых площадей и высокого спроса активность девелоперов на рынке можно считать низкой (в 2014-2019 гг. ввод новых площадей был на уровне 150-200 тыс. кв. м в год).

В связи с нестабильной ситуацией в экономике и циклом строительства, который длится не менее года, интерес девелоперов к складам нестабилен. Поэтому все последние годы на рынке преобладала схема built-to-suit – строительство складов для конкретного клиента, под его специфические требования.

Преобладание такого формата – вынужденная мера в условиях дефицита качественных складских помещений, которая, однако, не способствует появлению свободных складских площадей, доступных всем. Также растет интерес к строительству собственных помещений, которым заняты торговые сети и логистические компании, например, «Новая Почта».

Из-за дефицита вакантных помещений предварительные договоры аренды в объектах подписываются еще на стадии строительства. Поэтому тенденция на built-to-suit продолжится.

Индустриальные перспективы

Только после того, как в 2019 году промпроизводство в Украине снизилось на 1,8%, в Кабмине задумались над стимулированием развития промышленности. За последнее время Кабмин вплотную подошел к идее введения должности вице-премьера по вопросам промышленности и запуску программ поддержки реального сектора экономики. Так, Минэкономики предложило выделять 15-17 млрд грн в год господдержки на развитие промышленности с 2021 года.

В частности, на разные направления в промышленности в 2021-2023 гг. планируется выделить 32,65 млрд грн:

• 16,9 млрд грн – на развитие авиастроения;
• 6 млрд грн – на компенсацию кредитов за приобретение производственного оборудования;
• 6,75 млрд грн – на софинансирование проектов смарт-специализации регионов;
• 3 млрд грн – на создание Фонда энергоэффективности в промышленности.

Кабмин уже успел создать Координационный центр по вопросам промышленности и «улучшил» свои достижения, скорректировав снижение промпроизводства в 2019 году с 1,8% до 0,5% путем изменения методологии подсчета показателя.

В свете переформатирования правительства пока не ясно, каким будет характер предстоящих решений в сфере промышленности и поможет ли запланированное появление профильного министерства остановить процесс деиндустриализации страны. Но в провластной фракции парламента уверяют, что новый премьер будет делать больший акцент на экономике и поддержке промышленности. А значит, строительство промышленных объектов сможет еще ускориться.