Себестоимость строительства жилья до конца года может удвоиться(c) shutterstock.com

Потенциал роста цен на первичном рынке жилой недвижимости в нынешнем году достигает 20%

Несмотря на сложные экономические последствия пандемии, общерыночные вызовы и проблемы, которые обострились в прошлом году, 2021 год принес много хорошего в копилку рынка недвижимости. Это в первую очередь восстановление покупательской и девелоперской активности, рост инвестиционного спроса и, конечно же, запуск государственной ипотеки под 7%.

В противовес этому серьезными угрозами для отрасли остаются затянувшееся реформирование Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ), законопроект №5600, который предлагает новое налогообложение на покупку квартир, а также отсутствие Генплана, что приводит к хаотичной застройке и незащищенности девелоперского бизнеса перед экономическим терроризмом псевдоактивистов.

Всё это создает ощущение подвешенности и неопределенности, ведь именно от суммы этих переменных зависит дальнейшее развитие рынка. Чтобы лучше понимать нынешнее положение вещей, предлагаю рассмотреть общерыночные тенденции, сигналы и драйверы, которые мы наблюдаем по итогам первого полугодия.

Рост покупательского спроса

С начала года объем покупательского спроса в общей структуре рынка вырос на треть. Больше всего привлекают покупателя такие форматы: мини-город, экокластер, рекреационные и многофункциональные комплексы, а также wellness-кварталы в категориях комфорт+ и бизнес-класс.

Украинцы снова покупают недвижимость не только для решения пресловутого квартирного вопроса, но и с целью сохранения и приумножения капитала. Число инвестиционных сделок уверенно пошло вверх. Сегодня их доля в структуре спроса колеблется в пределах 40% против прежних 27-30%. Помимо профессиональных рантье, на рынок зашли молодые инвесторы, для которых это первый опыт капиталовложений.

Инвестиции в «бетонное золото» привлекают их коротким периодом окупаемости и высокими ставками доходности. Сегодня за цикл строительства в 1,5-2 года в качественном ликвидном комплексе комфорт+ сегмента можно смело рассчитывать на 25-30% за счет роста цены, а в бизнес-классе – от 35% и выше, если правильно выбрать объект.

К примеру, в жилых комплексах компании «Интергал-Буд» в комфорт+ сегменте только за последние шесть месяцев цена выросла на 12-14%, в бизнес-классе на 12%, а в элит-сегменте на 25%.

Инвестиционные сделки и законопроект №5600

Инвестиции в недвижимость стали более выгодными на фоне снижающихся ставок по депозитам. Последние за год потеряли 3,5-4% и опустились до 7,5% годовых в гривне в государственных банках. Это при том, что из дохода по вкладу придется заплатить 18% налога на прибыль и 1,5% военного сбора. Покупая же квартиру у застройщика, инвестор не обязан платить подобные проценты. Ситуация, конечно, может в корне измениться с принятием законопроекта №5600, что тут же ударит по отрасли.

Инвестиционный спрос – мощное подспорье для первичного рынка жилья, которое вместе с запуском государственной программы «Доступная ипотека 7%» способно стать устойчивым драйвером восстановления всего рынка. На данный момент ипотечный мультипликатор составляет 11,5 грн ВВП, а строительный – 6,5 грн ВВП. Это значит, что каждая гривна, вложенная в покупку квартиры по условиям ипотеки, генерирует 11,5 грн в экономике страны, а гривна частного инвестора в первичный рынок приносит 6,5 грн.

В данный момент, когда рынок только-только восстанавливается, и, по данным Госстата, жилищное строительство выросло на 40% в сравнении с апрелем 2020 года, изменения в налогообложении могут стать несоизмеримым ударом под дых не только для отрасли, но и для всей страны. Результат не заставит себя долго ждать: рост цены квадрата фактически на 20% ударит по конечному потребителю и десяткам смежных отраслей, которые заняты в процессе жилищного строительства, а также сократит объем нового предложения.

Восстановление объемов рынка

Ошибочно считать, что 40% роста — это «квантовый скачок» рынка и миллиардные заработки девелоперов. В прошлом году за счет «черного лебедя» пандемии и проблем с реформируемой ГАСИ, когда во втором квартале 2020 года из построенного жилья 60% просто зависло в воздухе, число новых проектов сократилось на треть в сравнении с объемами 2019 года.

Нынешний рост – закономерный этап восстановления рынка, учитывая реальную потребность украинцев в качественном, безопасном и энергоэффективном жилье. Ведь около 80% жилья в стране морально устарело и износилось, а 23% жилого фонда, приблизительно 25,5 тыс. объектов, – в критическом состоянии и нуждаются в срочной реконструкции и модернизации.

Цены на недвижимость в Украине будут расти

С начала года рост средней стоимости квадратного метра в гривне уже составил 11%: с 27 700 тыс. грн/кв. м до 30 800 грн/кв. м, и 15% в долларах: с $980 до $1150.

Причины восходящей динамики просты: ускорившаяся инфляция, курсовые колебания, удорожание сырьевых товаров, в том числе металлоконструкций, бетона, керамоблока и утеплителя в среднем на 10-15% в зависимости от категории. Растет в цене и квалифицированный труд строителей, дорожают услуги подрядчиков, занятых в разных этапах цикла создания девелоперского проекта.

К тому же инвестиции в создание комфортной, безопасной, продуманной многофункциональной экосистемы для жизни, комплексное благоустройство территории становятся существенной статьей расходов в смете жилого проекта.

Прогноз для рынка

Если принимать во внимание инфляционные прогнозы и значительный рост цен на сырьевые товары, в том числе стройматериалы, топливо, квалифицированный труд в строительной отрасли, а также технику, себестоимость строительства до конца года удвоится, а потенциал роста цен на жилье вполне может составить 17-20%.

Ликвидные форматы жилых комплексов, где девелопер создает качественную комфортную и безопасную экосистему для жизни, добрососедскую атмосферу, инфраструктуру для цельного комьюнити, будут расти в цене быстрее за счет реального платежеспособного спроса на подобные объекты, быстрых темпов строительства и перехода на более высокую степень готовности.

В зависимости от локации, формата и концепции комплекса до конца 2021 года новостройки в комфорт+ сегменте подорожают на 22-25%, в бизнес-классе цены вырастут на 24%, а в элит-сегменте в среднем на 41%.

Хочется верить, что в этом году никаких патовых ситуаций не случится, экономика сумеет выйти из глубокого пике уже во втором-третьем кварталах, при этом система ГАСИ действительно будет работать, защищая интересы конечного потребителя, а не отдельные кошельки.

В сумме всё это может позитивно сказаться на рынке недвижимости и привести к росту числа новых проектов уже во втором полугодии. У нас, как и у многих наших коллег, готовы к старту более десяти интересных концепций, которые ждут своего часа.