Объем площади: в 2019 году нежилое строительство в Украине выросло на 30%

Состояние рынка нежилого строительства является хорошим индикатором состояния экономики. Если экономика в порядке – бизнес строит коммерческую и промышленную недвижимость: новые офисные здания, торговые центры, склады, производственные объекты. В 2019 году рост в сегменте нежилого строительства составил около 30%. Но с учетом сложного для мировой и отечественной экономики начала 2020 года, ожидать в текущем году подобного результата вряд ли возможно.

Годовой рост

Строительство нежилых зданий составляет в среднем 27% от общего объема строительства в Украине. Начиная с 2016 года за счет инфляции и девальвации нацвалюты этот показатель в денежном выражении вырос фактически в три раза. Также на высокую динамику в 2016-2017 гг. в определенной мере повлиял фактор отложенного спроса после снижения в течение четырех лет (2012-2014 гг.).

В 2018 году рост нежилого строительства замедлился до 5,7%, или 37,4 млрд грн, но снова увеличился в 2019-м – на 27,4%, до 49,3 млрд грн. При этом в связи с усилением трудовой миграции и повышением зарплат в отрасли стоимость строительно-монтажных работ за 2019 год в гривневом выражении выросла на 15-20%.

Такая динамика отразилась и на показателях операторов рынка. По словам Андрея Озейчука, директора компании Rauta, выручка компании в 2019 году выросла в 2,1 раза за счет роста в сегментах производственной, торговой и офисной недвижимости.

«Оценить динамику рынка нежилого строительства в денежном выражении достаточно сложно из-за закрытости значительной части тендеров. Но, по тем данным, что нам доступны, в последние полгода на рынке был существенный рост. В частности, доход нашей компании в 2019 году вырос в два раза», – отмечает Богдан Третяк, управляющий партнер компании «АртБудСервис».

Показатель нежилого строительства вырос благодаря инвестициям. По данным Госстата, в 2019 году объем капитальных инвестиций в строительство нежилых зданий составил 89,7 млрд грн (+16% к 2018 году). В 2018 году этот показатель вырос на 34,2% – до 77,4 млрд грн. Капинвестиции в нежилое строительство занимают примерно 15% от общего показателя.

Где строят?

Региональная структура нежилого строительства в 2019 году не несет сенсаций: Киев – 11,9 млрд грн (+42,9% к 2018 году), Днепропетровская – 5,4 млрд грн (+18,7%), Львовская – 3,9 млрд грн (+39,9%), Киевская – 3,8 млрд грн (+21,1%), Харьковская – 2,7 млрд грн (+15,2%).

По словам Марты Костюк, руководителя департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield в Украине, коммерческая недвижимость развивается в крупнейших городах, таких как Киев, Львов, Харьков, Одесса, Днепр и Запорожье. Если ориентироваться на показатель площади на душу населения, в торговом сегменте лидируют Киев (532 кв. м на 1000 жителей), Одесса (415 кв. м) и Львов (309 кв. м). Если не принимать во внимание столицу, то самый высокий темп прироста торговых площадей в 2020-2021 гг. ожидается в Харькове. В сегменте складской и логистической недвижимости развитие можно наблюдать, по сути, только в Киевском регионе.

«Объекты коммерческой недвижимости и промышленного строительства активно строятся в Западной Украине – особенно во Львовской области, в меньшей мере – в Волынской, Ровенской и Закарпатской областях, в Центральной Украине – в Винницкой и Днепропетровской областях, динамично развивается Запорожский регион», – добавляет Богдан Третяк.

Что строят?

В структуре ввода в эксплуатацию нежилых зданий преобладают офисы, ТРЦ, промышленные здания и склады, а также другие нежилые здания. В 2019 году общий объем этого показателя вырос на 36,2%, или на 1,05 млн кв. м, до 4 млн кв. м.

* Госстат не предоставил данных за 2017 год по категории «прочие нежилые здания», которая в структуре вышеуказанного показателя имеет значительный удельный вес (32-35%). В этой связи общие данные за 2017 год можно считать валидными с поправкой на этот факт. Ориентировочный общий показатель принятия в эксплуатацию нежилых зданий в 2017 году – около 2,3 млн кв. м.

На фоне общего жилого фонда в стране в размере 993,3 млн кв. м (в 2018 году), ежегодного ввода в эксплуатацию 8-10 млн кв. м нового жилья и амортизации нежилого фонда, показатель принятия в 3-4 млн кв. м нежилых зданий в год выглядит недостаточным. Во многих городах не хватает новых школ, детсадов, больниц, зданий культурно-спортивного назначения, так как невозможно бесконечно эксплуатировать и ремонтировать устаревшую инфраструктуру, оставшуюся со времен СССР. В связи с ростом спроса также не хватает складов, бюджетных гостиниц, офисов и торговых центров.

Тенденции рынка

Эксперты рынка отмечают усиление конкуренции и, как следствие, существенную коррекцию трендов на рынке. Основные потребители заморозили строительство и реконструкции, поэтому наблюдается жесткая конкуренция за те объекты, которые предлагаются на рынке.

Как отмечает Дмитрий Васильев, начальник отдела маркетинга ЧАО «Укрсталь Конструкция», промышленные заказчики предпочитают отдавать работу по реконструкции и капремонту комплексно одному подрядчику вместе с монтажными, механомонтажными, пусконаладочными работами и т.д. Традиционно такие проекты концентрируются вокруг крупных промышленных центров, металлургических комбинатов и ГОКов (Запорожская и Днепропетровская область).

«Заказчик не желает разбираться, кто больше зарабатывает – монтажники или производители конструкций, а условно вешает обе проблемы на одного исполнителя – нерентабельный монтаж и нерентабельное производство конструкций отдает в одни руки и жестко требует исполнения. Всё это происходит на фоне общего снижения динамики развития рынка», – подчеркивает Дмитрий Васильев.

Кроме того, сейчас из-за слишком низкой цены на металлоконструкции на рынке часто случаются поставки некачественных конструкций, нестыковки и проблемы при монтаже. Есть вопросы к качеству покрытия и самим конструкциям. Частым явлением теперь стала неритмичность поставок – соответственно, срывается график монтажа и др. То есть налицо все ожидаемые последствия от тотальной экономии.

Со своей стороны Богдан Третяк отмечает, что не все игроки ведут себя честно по отношению к заказчикам. На тендере они выставляют минимальную цену, чтобы потом, получив заказ, довести цену строительства до «справедливой», путем навязывания заказчику дополнительных работ или переоценки стоимости проекта. В финале у заказчика формируется негативный образ всех участников рынка.

«В текущих условиях меняющегося рынка бороться с низкокачественным продуктом и ценовым демпингом можно только качественным продуктом и высоким уровнем сервиса, которые определяют доверие заказчиков», – уверен Андрей Озейчук.

Тенденция на энергосбережение отражается и на рынке строительства коммерческих и промышленных зданий. Большинство заказчиков выбирают максимально энергоэффективные решения для ограждающих конструкций.

«Если раньше заказчики выбирали сэндвич-панели по принципу наименьшей цены, то сейчас готовы покупать более дорогие и энергоэффективные сэндвич-панели, понимая, что такие инвестиции окупятся в течение 3-4 лет», – отмечает Андрей Озейчук.

Стальная роль

Строительная отрасль потребляет около 70% используемого в стране металла. По данным Ассоциации «Украинский центр стального строительства» (УЦСС), в 2019 году поставки общестроительных металлоконструкций выросли на 18,5% – до 128 тыс. т. Это обусловлено собственно активизацией процессов в нежилом строительстве.

Если говорить по сегментам, то основную часть металлоконструкций используют при строительстве складов и в промышленном строительстве. Использование металлоконструкций при строительстве торговых, офисных и других объектов пока невелико.

Как отмечает Богдан Третяк, в Украине есть компании, которые дают заказчику два расчета строительства – в металле и в монолите, чтобы взвесить плюсы и минусы и выбрать оптимальное решение. Использование металлоконструкций позволяет быстрее возводить здание, но по стоимости это все-таки дороже, чем вариант с монолитом.

По словам Андрея Озейчука, в нежилом строительстве чаше всего возводят здания площадью от 500 до 10 000 кв. м. При этом средняя площадь построенных промышленных зданий составляет 1400 кв. м. В основном строятся производственные здания по технологии быстромонтируемых зданий (БМЗ) из сборных железобетонных и металлических конструкций.

«Заказчики предпочитают строить быстровозводимые здания на капитальной базе (монолитный фундамент), с металлическими или железобетонными колоннами и, возможно, с железобетонным каркасом и перекрытиями из металлоконструкций. Дальше всё обшивается ограждающими конструкциями и сэндвич-панелями, на металлоконструкциях монтируется металлическая крыша», – добавляет Богдан Третяк.

Нежилой прогноз

Развитие нежилого строительства неразрывно связано с инвестиционными планами частных компаний и возможностями государства. А на глобальном уровне – с состоянием экономики и инвестклиматом в стране.

«Экономика развивается циклически. Сейчас в Украине активно строится торговая недвижимость. После этого обычно начинают строить производства, затем склады и офисы. Поэтому я вижу хорошие перспективы увеличения именно коммерческого строительства в Украине», – отмечает Андрей Озейчук.

На примере Киева можно говорить о том, что арендаторам не хватает всего: складов, офисов и торговых площадей. К тому же в 2019 году инвестиционная ситуация в некоторых регионах заметно улучшилась.

«В 2019 году начали появляться возможности и успешные кейсы привлечения кредитов в проекты девелопмента. Это в дальнейшем повлияет на динамику нового строительства и качество помещений на рынке», – отмечает Марта Костюк.

По оценкам Богдана Третяка, в ближайшие 2-3 года будет преобладать тенденция строительства логистических и складских комплексов, которые создают для себя торговые сети. В дальнейшем этот рынок будет близок к насыщению.

«Также можно ожидать, что в дальнейшем будут расти запросы на строительство со стороны АПК и перерабатывающей промышленности. В сегменте создания новых производств рост не очень высокий, но в 2020-2021 гг. можно ожидать оживления», – добавляет Богдан Третяк.

Вместе с тем свои коррективы может внести мировая и внутренняя экономическая турбулентность.