Драйвером роста строительства в Украине в 2024 году стал нежилой сегмент

В 2023-2024 гг. украинский строительный рынок показал положительную динамику за счет активизации экономической активности в центральных и западных регионах, а также за счет восстановления разрушенной войной инфраструктуры и программ защиты энергообъектов. В то же время объем самого рынка еще остается почти вдвое меньше уровня довоенного 2021 года.

Картина строительного рынка

Объем выполненных строительных работ в Украине в прошлом году увеличился на 15,5% г./г. – до 204,7 млрд грн. Имеет место замедление динамики роста по сравнению с 2023-м (25% г./г.) отчасти из-за эффекта низкой базы сравнения 2022 года, поскольку в первый год полномасштабной войны объем стройработ рухнул на 65% в годовом измерении.

В разрезе отдельных сегментов увеличение объема стройработ в 2024 году было таким:

• жилищное строительство – на 7,6% г./г., до 26,6 млрд грн;
• нежилое строительство – рост на 26,2% г./г., до 57,7 млрд грн;
• инженерные сооружения – рост на 12,5% г./г., до 120,4 млрд грн.

По оценкам GMK Center, объем строительного рынка в долларовом эквиваленте в 2024 году увеличился на 14,6% г./г. – до $5,1 млрд. Однако это на 45,2% ниже, чем в довоенном 2021-м ($9,3 млрд). Отдельные сегменты рынка строительства показали в долларах такую же динамику, как и по данным Госстата.

Среди основных трендов и вызовов строительной отрасли в прошлом году, которые, впрочем, актуальны и в 2025-м, можно отметить такие:

• увеличение производственных затрат из-за роста цен на энергоносители, стройматериалы и др. составило 25-40% в разных сегментах строительного рынка;
• дефицит рабочей силы – как низкой квалификации, так и специалистов и инженеров;
• перебои с энергоснабжением в связи с ракетными ударами по энергоинфраструктуре на протяжении весны-лета 2023-го;
• задержка оплаты при работе с госзаказами, что требует от подрядчика наличия значительных оборотных средств;
• замедление динамики инфраструктурного строительства по сравнению с 2023 годом (+33%) из-за проблем с госфинансированием защиты энергообъектов.

Отсутствие или нехватка финансирования является одной из ключевых проблем всей строительной отрасли, поскольку рынок может «поглотить» гораздо большие объемы, особенности в части инфраструктурного и нежилого строительства.

«После «большого строительства» количество компаний, способных выполнять такие работы, значительно возросло. Количество и объемы существующих проектов не позволяют загрузить то количество строительных компаний, которое сейчас оперирует на этом рынке. Поэтому борьба за каждый подряд очень жесткая», – отмечает Дмитрий Тонкошкур, технический директор компании «МетТрансСервис».

Рынок жилой недвижимости

По итогам 2024 года общая площадь принятого в эксплуатацию жилья в Украине увеличилась на 32% – до 9,8 млн кв. м. Региональными лидерами прогнозируемо являются Киев – 1,41 млн кв. м (14,5% от общего размера), Киевская и Львовская области – 1,95 млн кв. м (19,9%) и 1,06 млн кв. м (10,9%) соответственно.

По словам гендиректора девелоперской компании Greenol Олега Приходько, основными причинами такого роста стали такие факторы:

1. Действие госпрограмм поддержки, таких как «єОселя», которая стимулировала спрос на жилье, в частности в сегменте первичного рынка. В 2024 году объем выданных кредитов по программе составил 14,6 млрд грн (+66% г./г.), хотя во ІІ полугодии кредитование замедлилось из-за изменения условий предоставления кредитов и нехватки средств. План по «єОселя» на 2025 год предусматривает 18 млрд грн.
2. Активность застройщиков сосредоточилась в отдаленных от боевых действий регионах – Киевской, Львовской, Закарпатской и Ивано-Франковской областях. Эти регионы стали магнитами для внутренне перемещенных лиц, что усилило спрос на жилье и стимулировало завершение проектов, начатых еще до войны.
3. Постепенная отладка логистики и стабилизация поставок стройматериалов, несмотря на высокие затраты на энергоносители и логистику, которые выросли в разы по сравнению с довоенным периодом.

Активно развивается ипотека – на конец 2024-го объем ипотеки на 30% превысил довоенный уровень, но ее объемы совершенно недостаточны в текущих условиях.

«Чистые гривневые кредиты населения за 2024 год выросли почти на 40%. Доля ипотеки в портфеле кредитов населения по итогам 2024 года повысилась до 13,5%, однако остается достаточно малой», – отмечают в НБУ.

Нежилое строительство

Самую высокую динамику среди всех сегментов рынка показало нежилое строительство. Площадь принятых нежилых помещений в прошлом году выросла на 15% – до 2,7 млн кв. м. В прошлом году активно развивалось строительство логистической, торговой и индустриальной недвижимости, а также гостиниц. По итогам 2024 года ввод в эксплуатацию промышленных зданий и складов вырос на 16% по сравнению с 2023-м – до 987 тыс. кв. м. Это всего на 12% ниже, чем в довоенном 2021-м.

Драйверами спроса на нежилое строительство выступают девелоперы складской и гостиничной недвижимости, розничные торговые сети, компании пищевой промышленности, машиностроения и сферы агропереработки, производители стройматериалов и др.

Одной из основных причин существенного роста рынка промышленной недвижимости является релокация предприятий в центральные и западные области Украины. Согласно данным сервиса «Опендатабот», за 2024 год более 11 тыс. компаний сменили регистрацию, что подтверждает продолжающийся процесс миграции бизнеса, хотя и с несколько более низкой динамикой (-18% г./г.).

«Западные области, такие как Волынская, Ивано-Франковская, Львовская, Тернопольская и другие продолжают привлекать как локальные, так и международные компании. Например, несколько крупных международных предприятий, среди которых Nestlé, Peikko Group Corporation, Philip Morris, Saint-Gobain и другие уже запустили свои производственные мощности в новых локациях или находятся на разных этапах процесса переноса своих производств», – рассказывает Ярослав Горбушко, директор департамента рынков капитала CBRE Ukraine.

Также, как отмечают в CBRE Ukraine, в последние месяцы наблюдается повышенную активность среди производителей из Днепропетровской области, что связано с факторами безопасности, а именно с приближением линии фронта. Не исключено, что в случае дальнейшего обострения ситуации можно будет ожидать усиления тенденции к релокации промышленных предприятий из данного региона в более безопасные области.

Инженерное строительство

Этот крупнейший сегмент строительного рынка состоит из двух подсегментов:

1. Строительство сооружений разного назначения.

Крупнейшими инженерными проектами 2024 года общей стоимостью не менее 13,4 млрд грн стали новые магистральные водопроводы в Днепропетровской области, потребность в которых возникла после уничтожения дамбы Каховской ГЭС:

• Марганец – Никополь – Покров;
• река Ингулец – Южное водохранилище;
• Хортица (ДВС2) – Томаковка – Марганец.

2. Восстановление разрушенных из-за российской военной агрессии объектов социальной, транспортной и энергетической инфраструктуры.

В 2024 году около 20% строительного рынка занимало восстановление и защита объектов критической инфраструктуры. По словам Александра Дунайского, директора компании «Металл Инвест», наиболее активно восстановление происходит в Харьковской, Черниговской, Днепропетровской и Житомирской областях.

Среди проблем процессов восстановления можно назвать такие:

1. Нехватка средств, что приводит к задержке оплат подрядчиков. По словам Дмитрия Тонкошкура, финансирование строительства объектов защиты и восстановления мостов – очень ограниченное.
2. Восстановление жилых и социальных объектов происходит скорее точечно, нежели комплексно.
3. Недофинансирование отдельных направлений работ. В частности, значительно уменьшился объем работ по ремонту автодорог.

Строительные перспективы

Характер и динамика развития строительной отрасли в текущем году зависит от фактора безопасности и экономической стабильности. Если интенсивность боевых действий не возрастет, а финансирование ипотечных программ и восстановления инфраструктуры продолжится, то рынок может сохранить положительную динамику. Однако при ухудшении ситуации на фронте или в экономике темпы строительства могут замедлиться.

Кроме военных рисков остаются актуальными рост цен на материалы и энергоресурсы, нехватка рабочей силы, ограниченный доступ к финансированию для увеличения производственных мощностей и др. Ожидается, что в 2025 году себестоимость строительства может вырасти еще на 15-25%.

В то же время, операторы строительного рынка ожидают, что в процессе послевоенного восстановления Украину ждет резкий скачок спроса и развития отрасли.

«Одним из ключевых инвестиционных трендов является активный выход производителей стройматериалов на рынок, обусловленный ожидаемым ростом спроса в рамках предстоящего восстановления страны. В частности, ирландская компания Kingspan (производитель сэндвич-панелей), уже заявила об инвестициях в локальное производство», – говорит Наталья Сокирко, директор департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine.

По словам Андрея Озейчука, директора инженерно-строительной компании Rauta, большинство инвесторов уже активно просчитывают стоимость строительства и ожидают окончания военных действий для старта новых проектов. При положительной динамике роста украинский строительный рынок сможет выйти на уровень 2021 года через 4-5 лет.