Строительный сектор всегда чутко реагирует на ухудшение экономической конъюнктуры в стране. Однако сегменты отрасли могут вести себя по-разному, в зависимости от характера кризиса и других обстоятельств.
В прошлом году внутренние проблемы и пандемия коронавируса обрушили динамику жилищного строительства. На этом фоне запущенная в марте 2020 года программа «Большое строительство» смогла вытянуть показатели инфраструктуры и в меньшей мере – нежилого строительства.
В итоге в прошлом году объем выполненных стройработ увеличился на 4% (в 2019-м – на 23,6%). Отрасль смогла выйти в «плюс» лишь в конце года.
Если в 2019 году на жилищное строительство сильно повлияли двойные выборы и падение «Укрбуда», то 2020-й отметился спадом в экономике, весенним локдауном, рухнувшей «Аркадой» и провалом реформы ГАСИ.
В прошлом году сегмент показал падение сразу на 18,5% – до 28,4 млрд грн. Тогда как в 2019-м был рост на 4,8%. Объемы жилищного строительства начали сокращаться с марта и не восстановились даже после выхода из локдауна. При этом, хотя часть строек простаивала во время карантина, по его завершении работы на большинстве объектов возобновились. Таким образом, можно ожидать и существенного снижения объема ввода в эксплуатацию жилья. Эти данные Госстат предоставит позже.
«Строятся ли новые дома? Да! Однако меньше, чем в прошлом году. Главное управление статистики в г. Киеве еще не опубликовало результаты 2020 года, но, думаю, стоит ожидать антирекорда. За первые три квартала приняли в эксплуатацию всего 254,1 тыс. кв. м жилья. Это на 41% меньше, чем за аналогичный период 2019 года», – отмечает Ангелина Деревлёва, директор по маркетингу и продажам «Міськжитлобуд».
Сильный удар по показателям жилищного строительства нанесла фактическая блокировка работы ГАСИ. Одни застройщики не могли получить разрешительную документацию на строительство, другие – ввести объекты в эксплуатацию.
«Пока ГАСИ не станет рабочим органом с понятной процедурой приема документов, экспертизы и выдачи сертификатов соответствия, задержки в сроках ввода объектов в эксплуатацию неизбежны. И это негативно сказывается на работе рынка. Думаю, что в этом году львиную долю предложения составят проекты, реализация которых стартовала в период «перепроизводства» – в 2017-2018 гг.», – подчеркивает Ангелина Деревлёва.
С марта 2021 года в стране должна заработать госпрограмма «Доступная ипотека» со ставкой до 7%. Также до июня в Кабмине обещают запустить новую программу финансового лизинга и ипотеки уже под 5%.
Таким образом, программу льготной ипотеки в Украине пытаются запустить через год после начала системного кризиса экономики. Такую «скорость» сложно назвать приемлемой для принятия управленческих решений. Между тем подобные программы в других странах показали свою эффективность для оживления строительного рынка.
Ранее Татьяна Маркова, директор департамента продаж и маркетинга ЗАО «ХК «Киевгорстрой», отмечала, что наиболее противоречивым в проекте программы льготной ипотеки выглядит обещание зафиксировать низкие ставки в течение всего срока действия кредитного договора. Кроме того, программа ограничивается бюджетниками, переселенцами, молодыми семьями и нуждающимися в улучшении жилищных условий. Эти категории населения вряд ли можно назвать целевой аудиторией для крупных, хотя и льготных кредитов.
Иными словами, учитывая трудности в работе ГАСИ и общую ситуацию в экономике, прорыва в объемах строительства жилья в этом году ожидать явно не приходится.
Несмотря на снижение объемов нежилого строительства на 2,7%, до 50 млрд грн, такой результат по итогам кризисного 2020 года можно считать неплохим. Хотя в 2019 году динамика этого сегмента рынка показала рост сразу на 30,3%.
Показатели сегмента начали снижаться с марта 2020-го по причине карантина. Но из-за того, что многие инвесторы при реализации своих новых проектов заняли выжидательную позицию, V-образной динамики восстановления не получилось. Все старались максимально закончить уже начатые проекты.
Тем не менее динамику сегмента частично поддержала программа «Большое строительство», в рамках которой в 2020 году были построены (достроены, реконструированы) 114 школ, 100 детских садов и 101 спортивный объект. Изначально программа предполагала охват по 100 объектов всех категорий.
Карантинные ограничения повлияли на спрос со стороны арендаторов на офисном рынке. В Киеве вакантность увеличилась с 6,5% в декабре 2019 года до 11,7% в конце 2020 года, а арендная плата за офисы премиум-класса снизилась более чем на 10% в течение года.
В 2020 году девелоперская активность на рынке офисной недвижимости Киева оставалась высокой. По данным компании Cushman & Wakefield в Украине, предложение новых офисных помещений составило около 88,5 тыс. кв. м GLA (площади, доступной для аренды). Это на 15% меньше, чем в 2019 году, но почти вдвое больше показателей 2017 и 2018 года.
Всего к концу 2020 года общий объем офисных помещений в Киеве составил почти 2,1 млн кв. м GLA. Этот показатель не учитывает площадь госучреждений и офисных зданий, построенных компаниями до 2000 года для собственного использования.
«В течение 2019 года и в первом квартале 2020 года, до введения карантинных мероприятий, связанных с COVID-19, девелоперы демонстрировали большую уверенность в коммерческом потенциале рынка офисной недвижимости в Киеве на фоне относительно высокого спроса со стороны арендаторов, низкого уровня вакантности и повышения арендных ставок на офисные помещения», – отмечает Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента Cushman & Wakefield в Украине.
Согласно оценкам Cushman & Wakefield, по состоянию на январь 2021 года в Киеве строится около 160 тыс. кв. м новых офисных площадей, которые могут быть введены в эксплуатацию в течение следующих 12 месяцев. Всего в 2021 году в Киеве запланирован ввод в эксплуатацию 13 бизнес-центров или их очередей общей площадью 246 тыс. кв. м.
Сегмент торговой недвижимости первым попал под удар весеннего карантина. Многие магазины и зоны ТРЦ были закрыты. Затем, в ноябре 2020 года, последовал так называемый карантин выходного дня, а также локдаун с 8 по 24 января 2021 года.
Тем не менее, по оценкам НБУ, по этому сегменту коронакризис ударил слабее, чем по офисам. Этому способствовали рост доходов и гибкость карантина, но сильно пострадал сегмент развлечений. При этом вакантность на рынке выросла на 5,4 п.п., а среднесуточная посещаемость в торговых центрах снизилась на 25-40%.
По словам Катерины Весны, руководителя департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости Cushman & Wakefield в Украине, в крупных городах Украины новое предложение в 2020 году составило около 113,5 тыс. кв. м GLA, еще больше торговых центров планируется к вводу в эксплуатацию в 2021-2022 гг.
Как отмечает Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG, в 2021 году в Киеве планируется открытие не менее трех ТРЦ общей площадью 147,5 тыс. кв. м GLA, в Харькове – двух на 122 тыс. кв. м GLA. Планируются открытия и в других городах.
«Мы не исключаем, что часть проектов всё же перенесет открытие на 2022 год. Это в первую очередь касается мегамоллов, которые расположены в локациях с высокой конкуренцией. Также мы предполагаем, что некоторые проекты изменят концепции в сторону уменьшения развлекательной и пищевой зон», – добавляет Катерина Весна.
Общей характеристикой для сегментов офисной и торговой недвижимости стало то, что инвесторы ведут строительство крупных объектов без привлечения кредитных средств. Это повлияло на то, что проекты в высокой стадии готовности будут достроены любой ценой, работы на них не останавливались даже во время карантина.
«В основном сейчас ведется строительство объектов, начатых до локдауна, а новые крупные проекты инвесторы пока не начинают, занимая выжидательную позицию. Мы видим, что количество запросов на строительство новых объектов уменьшилось на 30% по сравнению с прошлым годом», – говорит Андрей Озейчук, директор компании Rauta.
При этом реализация части запланированных проектов с минимальной готовностью может быть отложена. Те же, что находятся на стадии концепции, возможно, буду пересмотрены.
«Стремительно ухудшается работа морально устаревших, теряющих популярность объектов с концептуальными недостатками, а также новых, не успевших наработать устойчивую посещаемость и лояльность покупателей. Рынок ждет вынужденная модернизация, редевелопмент, реконцепция – собственники торговых центров уже приступили к комплексной модернизации, а ряд владельцев запланировали масштабные изменения», – подчеркивает Константин Олейник.
Складская недвижимость лучше всех переживает текущую экономическую ситуацию. Этот сегмент не только не пострадал, но и в связи с ростом онлайн-торговли приобрел новые перспективы. По данным Alterra Group, по итогам 2020 года вакантность складов в Украине составила 5,5%, при этом в Киевском регионе – 2,2%. Валовое поглощение в прошлом году снизилось в Киевском регионе на четверть – до 130 тыс. кв. м, а в среднем по Украине на 5% – до 200 тыс. кв. м.
Согласно данным компании, новое предложение на рынке складов в Украине в 2021-2022 гг. составит более 364 тыс. кв. м. Интересно, что в лидерах – Львовская область, где планируется ввод в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м. В Киеве запланировано введение складов площадью 71,4 тыс. кв. м, которые прогнозировались еще в предыдущие два года. Драйверами роста спроса и в дальнейшем будут почтовые и логистические компании.
Строительная отрасль вышла в «плюс» в 2020 году только благодаря инфраструктуре, рост в которой составил сразу 14,8% (в 2019-м – 27,7%) – до 120,6 млрд грн. Драйвером инфраструктуры стало «Большое строительство» и, в частности, расходы на автодороги, где объем стройработ составил 61,8 млрд грн. Четкий тренд на рост наблюдается именно с апреля.
Инвестиции в инфраструктуру сыграли важную роль в восстановлении экономик разных стран мира. Национальный банк Украины оценил влияние увеличения в 2020 году госрасходов на дорожную инфраструктуру на ВВП в 1,4-1,5 п.п. В свою очередь группа Ukraine Economic Outlook оценила влияние инвестиций в «Большое строительство» объемом 136 млрд грн в 156 млрд грн косвенного роста других отраслей и 120 млрд грн ВВП в строительстве. Суммарно, при выпадении этой программы из внутреннего спроса, падение реального ВВП в 2020 году могло составить 8-9% против предполагаемых минус 5%.
Перспективы строительной отрасли в текущем году можно связывать, пожалуй, только с ростом в инфраструктуре и умеренной динамикой в нежилом строительстве.
«Несмотря на выжидательную позицию многих инвесторов, крупные компании, которые стратегически смотрят на развитие в Украине, все равно продолжают инвестиционную деятельность, в том числе в формате строительства новых объектов недвижимости», – поясняет Андрей Озейчук.
В первом квартале 2021 года индикатор деловой уверенности строительной отрасли вырос очень незначительно. Однако это связано с тем, что зима для строителей традиционно – «не сезон». Участники рынка говорят, что обеспечены работой на четыре ближайших месяца.
«По результатам 2020 года доля строительства в ВВП, вероятно, выросла до 2,9% по сравнению с 2,7% в 2019 году. Это все еще существенно ниже, чем средний показатель в ЕС – 5%, – резюмируют в инвесткомпании ICU. – Учитывая существенную недоинвестированность отечественной экономики, в частности в транспортной инфраструктуре, в ближайшие годы можно прогнозировать опережающий рост объемов строительства. В этом году мы ожидаем, что государственные инвестиции в инфраструктуру останутся на высоком уровне 2020-го, а роль основного драйвера роста объемов строительства перейдет к частному сектору, в частности по направлениям развития систем логистики и новых промышленных сооружений ГМК».
Двенадцатый пакет санкций ЕС фактически обеспечил Российской Федерации дополнительный доход на сумму 8,8 млрд долл…
Война стала большим испытанием для экономики Украины. Экспортеры пострадали больше всего, поскольку основные пути для…
В условиях войны Словакия стала важным партнером Украины – элементом диверсификации экспортных маршрутов, а также…
На европейских рынках среднемесячные оптовые цены на сутки вперед в марте 2024 года демонстрировали различные…
В конце марта и первой половине апреля РФ нанесла ракетные удары примерно по десятку украинских…
Мировые цены на арматуру в начале апреля снизились в большинстве основных регионов. Ключевым негативным фактором…