Складской сегмент будет иметь инвестпотенциал после завершения боевых действий

Киевский регион потерял пятую часть от общего объема складских площадей из-за войны

До военной агрессии РФ против Украины рынок складской недвижимости считался благодаря бурному росту электронной торговли, пожалуй, наиболее инвестиционно привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости. Война изменила всё, а значительное количество складских помещений в разных регионах было полностью или частично уничтожено.

Разбомбленные склады

Согласно данным CBRE Ukraine, в результате военных действий на территории Киевской области были разрушены складские и логистические комплексы общей площадью около 364 тыс. кв. м (включая офисные помещения и другие здания на территории комплексов). Полностью или частично уничтожено около 325 тыс. кв. м чистых складских площадей, что составляет 21% общего объема складских площадей в Киевском регионе (по состоянию на конец 2021 года общий объем площадей составил 1,6 млн кв. м).

Среди складских объектов, полностью разрушенных из-за попадания ракет и в результате пожаров:

Частично разрушены:

Среди основных арендаторов состава West Gate Logistic были: Bohnenkamp Украина, Good Wine, Ekol Logistics Ukraine, Logistic Plus, Watsons, SAVService, DC Ukraine и Mary Kay. Общий объем площадей вышеперечисленных складов, подвергшихся частичному разрушению, составляет 164 тыс. кв. м.

Больше всего пострадали складские объекты, которые были расположены вдоль автомобильной трассы М-06, где значительным разрушениям подверглись с. Стоянка, с. Петрушки, с. Бузовая и Макаровский район. Именно Житомирское направление (М-06) было наиболее популярным для складского строительства, и к концу 2021 года общая площадь складов на этом направлении составляла более 290 тыс. кв. м. Сравнительно меньше разрушений складских объектов пришлось на Черниговское (М-01) и Варшавское направление (М-07).

Проанализировав информацию о разрушении складских и логистических объектов Киевского региона, мы можем предположить умышленное их уничтожение со стороны российской армии – для обрыва логистических цепочек и, как следствие, создания искусственной гуманитарной катастрофы для населения. Сейчас мы видим разрушенные продуктовые и фармацевтические складские комплексы, а также склады-дистрибуторы гигиенических товаров первой необходимости.

В последние годы спрос на складские помещения в Киеве был на достаточно высоком уровне. Уничтожение 20% складских площадей только в Киевском регионе стало причиной вынужденной релокации логистически-складского хаба в западные регионы. Это дополнительно обусловлено спросом со стороны украинских компаний, потерявших складские объекты в результате военных действий, а также компаний, заинтересованных в диверсификации своих портфелей недвижимости для минимизации рисков уничтожения таких объектов.

Пока очень сложно проанализировать объемы разрушений складских и логистических центров, расположенных на востоке и юге Украины, мы понимаем, что их настоящие масштабы пока неизвестны. Но, например, известно, что склад «Нової пошти» под Харьковом пострадал от прилета ракеты.

Арендные ставки

Сегодня ситуацией с арендными ставками управляют в ручном режиме с индивидуальным подходом к каждому арендатору: от выплаты частичной аренды до полной. С начала боевых действий в Украине уровень арендных ставок по некоторым новым договорам в среднем увеличился для арендаторов на 10-15%. В рамках текущих арендных договоров арендные ставки остаются неизменными для постоянных арендаторов, а арендодатели также предлагают определенные скидки. Так, по некоторым объектам есть возможность получить скидку на аренду до 50% даже для новых арендаторов.

В целом сейчас нет единого унифицированного подхода ко всем игрокам рынка – каждая ситуация рассматривается и будет рассматриваться индивидуально, чтобы наработать механизмы, которые будут выгодны каждой стороне договора.

Настроения на рынке

Бизнес активность в Киевском регионе постепенно начинает восстанавливаться. Сегодня трудно выделить конкретные тренды на рынке складской недвижимости, однако следует отметить, что владельцы складских объектов хотят сохранить свой бизнес и призывают арендаторов по возможности платить аренду плату.

Благоприятные экономические и бизнес-условия могут в будущем стимулировать владельцев складской недвижимости к реализации новых проектов built-to-suit для различных нужд, в том числе для хранения гуманитарной и продовольственной помощи. Кроме того, вырастет привлекательность создания новых индустриальных парков на западе Украины.

Мы ожидаем, что пока не закончится военная агрессия, международные инвесторы будут вести себя довольно осторожно и будут наблюдать за ситуацией. Тогда как локальные инвесторы постепенно возвращаются к рассмотрению новых возможностей развития и способов инвестирования в складскую недвижимость.

Из-за уничтожения более 20% от общего объема складских площадей в Киевском регионе не исключено, что их дефицит обусловит спрос за новую складскую недвижимость. Это, в свою очередь, может свидетельствовать о большом потенциале складского и логистического сегмента с точки зрения инвестора после завершения боевых действий.