2020 год разрушил образ надежного бренда на рынке недвижимости

По результатам 2020 года спрос на жилье претерпел существенные изменения. С одной стороны, он остаётся стабильно высоким, но с другой – потребитель стал избирательнее.

2020 год окончательно разрушил образ надежного бренда: «Аркада» стала последней каплей. Сегодня «сливки» собирают проекты с высокой степенью готовности. Например, в январе 2021 года количество проданных квартир в нашем ЖК RiverStone выросло по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 16%. А в гривневом выражении – на 48%. Такая разница в показателях обусловлена ростом цен и девальвацией национальной валюты: в начале 2020 года курс составлял около 23,69 грн за $1, а в начале текущего года – уже 28,27 грн.

В целом же на рынке первичной недвижимости цены в гривневом эквиваленте выросли на 25%. Причем 20% обусловлены девальвацией.

Строятся ли новые дома? Да! Однако меньше, чем в прошлом году. Главное управление статистики в г. Киеве еще не опубликовало результаты 2020 года, но, думаю, стоит ожидать антирекорда. За первые три квартала приняли в эксплуатацию всего 254 082 кв. м жилья. Это на 41% меньше, чем за аналогичный период 2019 года. При этом в 2019 году было падение «Укрбуда» и двойные выборы: президентские и парламентские. Это негативно сказалось на работе рынка. В более-менее стабильный 2018 год за аналогичный период сдали в эксплуатацию 616 201 кв. м.

Вполне возможно, что такие показатели связаны с реформой Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ), и они далеки от реальности. Это ведомство отвечает за экспертизу и выдачу сертификатов соответствия (то есть за ввод зданий в эксплуатацию). Весь год ведомство лихорадило, реформа так и не завершилась. Были прецеденты, когда застройщики подавали пакеты документов на ввод в эксплуатацию до 20 раз: бумаги терялись, находились формальные отписки, почему объект нельзя принять.

Могу предположить, что в Киеве есть уже готовые новостройки, которые по документам до сих пор не введены в эксплуатацию и, следовательно, не учтены в статистике. Поэтому итоги 2020 года будут скромными.

ГАСИ, помимо сертификатов соответствия, также выдает и разрешительную документацию на строительство. И с выдачей ситуация не лучше, чем с сертификатами. По данным того же ГУ статистики г. Киева, в 2020 году строительных работ выполнено на 2,2% меньше, чем за предыдущий год. Причем в жилищном строительстве индекс составил всего 78,7%, то есть налицо снижение объемов строительства жилья.

Отмечу, что ситуацией с незаконченной реформой ГАСИ уже начали пользоваться недобросовестные застройщики. Ведь проще рассказать своим инвесторам, что дом не принимают в эксплуатацию, так как ведомство не работает, чем объяснять, что у дома неполный пакет разрешительной документации, он не соответствует ДБН или у него другие проблемы.

Основной задачей для застройщиков в 2021 году станет подтверждение собственной надежности. А это значит, что темпы продаж на начальном этапе строительства будут невысокими. Не стоит особо рассчитывать на государственные программы, связанные с доступной ипотекой. Вряд ли они смогут значительно повлиять на состояние рынка, так как участие в них не носит массовый характер.

В выигрыше окажутся компании, которые имеют хорошее «портфолио» сданных в эксплуатацию проектов. Пока ГАСИ не станет рабочим органом с понятной процедурой приема документов, экспертизы и выдачи сертификатов соответствия, задержки в сроках ввода объектов в эксплуатацию неизбежны. И это негативно сказывается на работе рынка. Думаю, что в этом году львиную долю предложения составят проекты, реализация которых стартовала в период «перепроизводства» – в 2017-2018 гг.

Соответственно, металлургам и прочим поставщикам стройматериалов не стоит ожидать резкого увеличения объемов строительства в 2021 году.