Драйвером зростання будівництва в Україні у 2024 році став нежитловий сегмент

У 2023-2024 рр. український будівельний ринок показав позитивну динаміку завдяки активізації економічної активності в центральних і західних регіонах, а також завдяки відновленню зруйнованої війною інфраструктури та програмам захисту енергооб’єктів. Водночас обсяг самого ринку ще залишається майже вдвічі меншим за рівень довоєнного 2021 року.

Картина будівельного ринку

Обсяг виконаних будівельних робіт в Україні минулого року збільшився на 15,5% р./р. – до 204,7 млрд грн. Має місце уповільнення динаміки зростання порівняно з 2023-м (25% р./р.) почасти через ефект низької бази порівняння 2022 року, оскільки в перший рік повномасштабної війни обсяг будівельних робіт обвалився на 65% у річному вимірі.

У розрізі окремих сегментів збільшення обсягу будівельних робіт у 2024 році було таким:

• житлове будівництво – на 7,6% р./р., до 26,6 млрд грн;
• нежитлове будівництво – зростання на 26,2% р./р., до 57,7 млрд грн;
• інженерні споруди – зростання на 12,5% р./р., до 120,4 млрд грн.

За оцінками GMK Center, обсяг будівельного ринку в доларовому еквіваленті 2024 року збільшився на 14,6% р./р. – до $5,1 млрд. Однак це на 45,2% нижче, ніж у довоєнному 2021-му ($9,3 млрд). Окремі сегменти ринку будівництва показали в доларах таку саму динаміку, як і за даними Держстату.

Серед основних трендів і викликів будівельної галузі торік, які, втім, актуальні й у 2025-му, можна відзначити такі:

• збільшення виробничих витрат через зростання цін на енергоносії, будматеріали та ін. становило 25-40% у різних сегментах будівельного ринку;
• дефіцит робочої сили – як низької кваліфікації, так і фахівців та інженерів;
• перебої з енергопостачанням у зв’язку з ракетними ударами по енергоінфраструктурі протягом весни-літа 2023-го;
• затримка оплати при роботі з держзамовленнями, що вимагає від підрядника наявності значних оборотних коштів;
• уповільнення динаміки інфраструктурного будівництва порівняно з 2023 роком (+33%) через проблеми з держфінансуванням захисту енергооб’єктів.

Відсутність або нестача фінансування є однією з ключових проблем усієї будівельної галузі, оскільки ринок може «поглинути» набагато більші обсяги, особливо в частині інфраструктурного та нежитлового будівництва.

«Після «великого будівництва» кількість компаній, здатних виконувати такі роботи, значно зросла. Кількість і обсяги наявних проєктів не дають змоги завантажити ту кількість будівельних компаній, яка зараз оперує на цьому ринку. Тому боротьба за кожен підряд дуже жорстка», – зазначає Дмитро Тонкошкур, технічний директор компанії «МетТрансСервіс».

Ринок житлової нерухомості

За підсумками 2024 року загальна площа прийнятого в експлуатацію житла в Україні збільшилася на 32% – до 9,8 млн кв. м. Регіональними лідерами прогнозовано є Київ – 1,41 млн кв. м (14,5% від загального розміру), Київська та Львівська області – 1,95 млн кв. м (19,9%) і 1,06 млн кв. м (10,9%) відповідно.

За словами гендиректора девелоперської компанії Greenol Олега Приходька, основними причинами такого зростання стали такі чинники:

1. Дія держпрограм підтримки, таких як «єОселя», яка стимулювала попит на житло, зокрема в сегменті первинного ринку. У 2024 році обсяг виданих кредитів за програмою становив 14,6 млрд грн (+66% р./р.), хоча у ІІ півріччі кредитування сповільнилося через зміну умов надання кредитів та брак коштів. План по «єОселі» на 2025 рік передбачає 18 млрд грн.
2. Активність забудовників зосередилася у віддалених від бойових дій регіонах – Київській, Львівській, Закарпатській та Івано-Франківській областях. Ці регіони стали магнітами для внутрішньо переміщених осіб, що посилило попит на житло і стимулювало завершення проєктів, розпочатих ще до війни.
3. Поступове налагодження логістики та стабілізація поставок будматеріалів, попри високі витрати на енергоносії та логістику, які зросли в рази порівняно з довоєнним періодом.

Активно розвивається іпотека – на кінець 2024-го обсяг іпотеки на 30% перевищив довоєнний рівень, але її обсяги є абсолютно недостатніми в поточних умовах.

«Чисті гривневі кредити населення за 2024 рік зросли майже на 40%. Частка іпотеки в портфелі кредитів населення за підсумками 2024 року підвищилася до 13,5%, проте залишається досить малою», – зазначають в НБУ.

Нежитлове будівництво

Найвищу динаміку серед усіх сегментів ринку показало нежитлове будівництво. Площа прийнятих нежитлових приміщень минулого року зросла на 15% – до 2,7 млн кв. м. Минулого року активно розвивалося будівництво логістичної, торговельної та індустріальної нерухомості, а також готелів. За підсумками 2024 року введення в експлуатацію промислових будівель і складів зросло на 16% порівняно з 2023-м – до 987 тис. кв. м. Це лише на 12% нижче, ніж у довоєнному 2021-му.

Драйверами попиту на нежитлове будівництво виступають девелопери складської та готельної нерухомості, роздрібні торговельні мережі, компанії харчової промисловості, машинобудування та сфери агроперероблення, виробники будматеріалів тощо.

Однією з основних причин істотного зростання ринку промислової нерухомості є релокація підприємств у центральні та західні області України. Згідно з даними сервісу «Опендатабот», за 2024 рік понад 11 тис. компаній змінили реєстрацію, що підтверджує триваючий процес міграції бізнесу, хоча і з дещо нижчою динамікою (-18% р./р.).

«Західні області, такі як Волинська, Івано-Франківська, Львівська, Тернопільська та інші продовжують залучати як локальні, так і міжнародні компанії. Наприклад, кілька великих міжнародних підприємств, серед яких Nestlé, Peikko Group Corporation, Philip Morris, Saint-Gobain та інші, вже запустили свої виробничі потужності в нових локаціях або перебувають на різних етапах процесу перенесення своїх виробництв», – розповідає Ярослав Горбушко, директор департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine.

Також, як зазначають у CBRE Ukraine, останніми місяцями спостерігається підвищена активність серед виробників з Дніпропетровської області, що пов’язано з безпековими факторами, а саме з наближенням лінії фронту. Не виключено, що в разі подальшого загострення ситуації можна буде очікувати посилення тенденції до релокації промислових підприємств з цього регіону в більш безпечні області.

Інженерне будівництво

Цей найбільший сегмент будівельного ринку складається з двох підсегментів:

1. Будівництво споруд різного призначення.

Найбільшими інженерними проєктами 2024 року загальною вартістю щонайменше 13,4 млрд грн стали нові магістральні водогони в Дніпропетровській області, потреба в яких виникла після знищення дамби Каховської ГЕС:

• Марганець – Нікополь – Покров;
• річка Інгулець – Південне водосховище;
• Хортиця (ДВС2) – Томаківка – Марганець.

2. Відновлення зруйнованих через російську військову агресію об’єктів соціальної, транспортної та енергетичної інфраструктури.

У 2024 році близько 20% будівельного ринку займало відновлення та захист об’єктів критичної інфраструктури. За словами Олександра Дунайського, директора компанії «Метал Інвест», найактивніше відновлення відбувається в Харківській, Чернігівській, Дніпропетровській та Житомирській областях.

Серед проблем процесів відновлення можна назвати такі:

1. Брак коштів, що призводить до затримки оплат підрядників. За словами Дмитра Тонкошкура, фінансування будівництва об’єктів захисту та відновлення мостів – дуже обмежене
2. Відновлення житлових і соціальних об’єктів відбувається скоріше точково, ніж комплексно.
3. Недофінансування окремих напрямів робіт. Зокрема, значно зменшився обсяг робіт з ремонту автодоріг.

Будівельні перспективи

Характер і динаміка розвитку будівельної галузі в поточному році залежить від чинника безпеки та економічної стабільності. Якщо інтенсивність бойових дій не зросте, а фінансування іпотечних програм та відновлення інфраструктури продовжиться, то ринок може зберегти позитивну динаміку. Однак у разі погіршення ситуації на фронті або в економіці темпи будівництва можуть сповільнитися.

Окрім військових ризиків залишаються актуальними зростання цін на матеріали та енергоресурси, брак робочої сили, обмежений доступ до фінансування для збільшення виробничих потужностей тощо. Очікується, що 2025 року собівартість будівництва може зрости ще на 15-25%.

Водночас оператори будівельного ринку очікують, що в процесі післявоєнного відновлення на Україну чекає різкий стрибок попиту і розвитку галузі.

«Одним із ключових інвестиційних трендів є активний вихід виробників будматеріалів на ринок, обумовлений очікуваним зростанням попиту в рамках майбутнього відновлення країни. Зокрема, ірландська компанія Kingspan (виробник сендвіч-панелей), вже заявила про інвестиції в локальне виробництво», – говорить Наталія Сокирко, директор департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine.

За словами Андрія Озейчука, директора інженерно-будівельної компанії Rauta, більшість інвесторів уже активно прораховують вартість будівництва та очікують закінчення воєнних дій для старту нових проєктів. За позитивної динаміки зростання український будівельний ринок зможе вийти на рівень 2021 року через 4-5 років.